Nonostante la previsione dell’obbligatorietà del tentativo di mediazione introdotto dall’art. 5 del d.lgs. 28/2010, secondo le stime più recenti in Italia pendono circa due milioni di giudizi che hanno ad oggetto contenziosi in materia condominiale.

Proprio sotto questo ultimo punto di vista, si prevede nel prossimo futuro un incremento del contenzioso in materia civile per i lavori di ristrutturazione dello stabile e delle parti comuni per gli interventi di straordinaria manutenzione legati alle detrazioni di imposta meglio conosciute come bonus ed in particolare il Bonus Facciate (Bonus 90%) ed i vari Sisma Bonus/Ecobonus (Bonus 110% o Superbonus).

Ciò che oggi appare come un’occasione da non perdere, potrebbe diventare la spada di Damocle sulla testa di amministratori di condominio e condomini, in ragione dei poco noti (rectius sconosciuti) pericoli insiti nella normativa.

L’art. 121 del Decreto Rilancio prevede che qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto al “Bonus”, l’Agenzia delle Entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti dei soggetti beneficiari, maggiorato di interessi e sanzioni. In caso di utilizzo del c.d. sconto in fattura, è prevista tuttavia la responsabilità in solido del fornitore in presenza di concorso nella violazione.

Anche il professionista asseveratore non è esente da responsabilità: infatti ove l’Agenzia delle Entrate intervenga per il recupero delle agevolazioni fiscali, il condominio ed il condomino potranno rivalersi nei confronti del professionista che ha rilasciato l’asseverazione.

Stiamo tutti tranquilli allora? Assolutamente no: le assemblee di condominio che si andranno a tenere nei prossimi giorni e mesi per l’approvazione dei lavori di straordinaria manutenzione che possono rientrare nel beneficio del c.d. Superbonus, l’Amministratore di Condominio e gli stessi condomini devono valutare attentamente le clausole del contratto proposto dal fornitore; alcuni contratti standard infatti non prevedono garanzie specifiche in favore del condominio se non le penali per la ritardata esecuzione dei lavori, per il resto ci si rimette alla disciplina sulla responsabilità civile di natura contrattuale.

Sarebbe necessario, al contrario che le imprese fornitrici presentino idonea polizza assicurativa e/o fideiussione per l’intero ammontare del beneficio fiscale previsto.

Occorre anche valutare le coperture assicurative del professionista asseveratore il quale potrebbe non essere coperto dalla propria polizza professionale, quantomeno per il caso specifico.

E per il Bonus Facciate?

Si tratta di una detrazione fiscale, introdotta con la Legge di bilancio 2020 (legge 160 del 27/12/2019) per gli interventi eseguiti dal 1 gennaio 2020 fino al 31 dicembre 2020, oggi estesa al 31/12/2021 al fine di riqualificare le facciate degli edifici.

In ogni caso occorre anche in questo caso fare attenzione al modello di contratto che viene proposto: oltre alle garanzie che l’impresa dovrebbe rilasciare per la corretta esecuzione dei lavori nei termini sopra previsti vi sono delle clausole particolarmente insidiose per i condomini. Periodi come “i condomini dichiarano la regolarità urbanistica dello stabile” non possono essere in alcun modo approvati posto che è presente giustamente un tecnico che deve rilasciare la predetta dichiarazione ed assumersene professionalmente la responsabilità.

Il pericolo è ancora più grande. Nell’imminenza della scadenza del termine per accedere al beneficio (31/12/2021) molti condomini sono in corsa per aggiudicarsi un contratto con una delle poche imprese rimaste libere in questo periodo.

Bisogna tenere presente che il legislatore non ha, ad oggi, previsto proroghe rispetto alla scadenza del beneficio, di conseguenza prima di sottoscrivere un contratto per la realizzazione dei lavori occorre tenere bene presente il tempo di realizzazione effettiva degli stessi ed il rischio cui i condomini vanno incontro nel caso in cui  i lavori non si siano conclusi nel termine previsto.

Di fatto, rebus sic stantibus, qualora i lavori non siano terminati per la data prevista e la detrazione ritorni al 50%, si possono verificare due scenari:

il primo per il quale la detrazione non venga concessa al 90% (ma nella percentuale minore della futura previsione normativa) per cui la differenza dovrà essere corrisposta alla ditta fornitrice di tasca propria dai singoli condomini, che lo ricordiamo sono responsabili solidalmente nei confronti del fornitore;
il secondo per il quale la detrazione (e quindi lo sconto in fattura) venga concesso ma successivamente revocato con tanto di sanzioni e penali da parte dell’Agenzia delle Entrate che si rivolgerà sempre direttamente nei confronti dei singoli condomini.

Occorre tenere presente che qualora si sia optato per il beneficio fiscale della detrazione l’Agenzia delle Entrate può notificare l’accertamento entro il quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione con la quale si fruisce del beneficio fiscale; qualora si sia optato per la cessione del credito, il termine si estende ad otto anni.

Le dichiarazioni non corrette possono poi comportare l’apertura di procedimenti penali a carico dei singoli condomini, in concorso con i professionisti asseveratori per vari reati, dalla truffa aggravata ai danni dello Stato alla falsità ideologica in certificati.

Allora, dal mio punto di vista è meglio evitare di fare corse contro il tempo, valutare bene i contratti e le garanzie rilasciate da imprese e professionisti ed attendere le nuove disposizioni che emanerà il Governo.

Avv. Mario Antonio Massimo Fusario
Referente provinciale ANAPI Ancona