Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda l’installazione di un gazebo in una proprietà privata all’interno di un condominio.

“Gentile Associazione,

vi scrivo per porre un quesito su un condominio da me amministrato e formato da attività commerciali a piano terra e appartamenti ai piani superiori.

Una di queste attività commerciali (bar/gastronomia) sta installando un gazebo per la ricezione della clientela all’interno della propria corte esclusiva. A tal proposito, vorrei chiedere: è possibile installare il gazebo senza il consenso dell’assemblea? Poiché, in questo caso, il gazebo rischierebbe di limitare il condomino del 1° piano, in quanto, lì dove verrà installato il gazebo, è presente una finestra dalla quale il condomino era solito stendere il bucato.”

Preg.ma Associata,

le questioni sottese richiedono la verifica dei presupposti normativi finalizzati ad accertare obblighi e diritti dei condomini e relativi ordini del giorno oggetto di discussione assembleare.

Nel caso di specie, l’art. 1102 c.c. dispone che:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Orbene, l’installazione del gazebo su proprietà esclusiva è ammessa se non altera il decoro architettonico e non comporti eventuali innovazioni, pertanto non richiede applicazioni di ordine deliberativo così come stabilito dall’art. 1102 c.c.

In verità, più che l’applicazione dell’art. 1102 c.c. o 1120 c.c., in materia di innovazione, è opportuno prendere atto che, così come stabilito dall’art. 907 c.c. che:

Quando si è acquistato il diritto di avere delle vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata norma dell’art. 905 c.c.

Pertanto, oltre alle verifiche che attengono ai presupposti applicativi dell’art. 1102 c.c., devono essere verificati i presupposti dell’art. 907 c.c.,  premesso che sul piano amministrativo, l’art. 6 comma 1 lettera e) quinquies del D.P.R 380/2001 rubricato “Attività edilizia libera”, dispone che:

Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:  le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia