All’interno di un condominio può accadere che uno dei condòmini possa voler costruire un balcone in corrispondenza della propria abitazione. Ma quali sono le regole da seguire?

Il balcone è una struttura architettonica sporgente a sbalzo da una facciata e circondata da un parapetto o una ringhiera, che permette un affaccio all’abitazione. In linea di massima, i balconi, essendo un prolungamento dell’unità immobiliare, sono di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento, ma è importante distinguere se si sta parlando di balconi aggettanti o incassati, poiché vi sono delle peculiarità differenti.

Il balcone aggettante è un prolungamento dell’appartamento che si protende verso l’esterno e, solitamente, è munito di ringhiera o parapetto. In ragione di ciò, questo tipo di balcone è di proprietà esclusiva del titolare dell’abitazione.

Il balcone incassato è quella tipologia di balcone che non fuoriesce dalla facciata dell’edificio. In questo caso il piano di calpestio è considerato alla stregua di un solaio per l’inquilino del piano sottostante, mentre il parapetto è parte della facciata comune dell’edificio.

La differenza dei due tipi di balconi si ripercuote anche sulle spese di manutenzione, poiché, nel caso di balconi incassati, per la parte orizzontale bisogna far riferimento all’art. 1125 c.c., il quale stabilisce che:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Per ciò che concerne la parte verticale, invece, ossia il parapetto, essendo parte della facciata comune, le spese di manutenzione andranno suddivise tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà.

Ad ogni modo, per costruire un balcone in un condominio, è necessario fare attenzione ad alcuni fattori. In prima istanza è necessario consultare il regolamento condominiale, poiché è possibile che vi siano alcune clausole che limitino il diritto di proprietà dei singoli condomini.

Da un punto di vista legislativo, la norma di riferimento è l’art. 1122 c.c., il quale stabilisce che:

Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

Pertanto, è sempre importante che l’assemblea venga messa a conoscenza dell’intenzione del condomino, così come l’amministratore, naturalmente. Inoltre, è chiaro che la costruzione non deve arrecare danno alle parti comuni e non deve pregiudicare la sicurezza, la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio condominiale.

Difatti, se la costruzione arrecasse un danno alle parti comuni o ledesse l’estetica del palazzo, l’assemblea può vietare al condomino di realizzare quanto desiderato, in quanto, quando si parla di decoro architettonico, è necessario il consenso unanime dell’assemblea per le opere che potrebbero modificare la facciata dell’edificio.

Infine, è bene ricordare, che, per realizzare un balcone è sempre necessario ottenere il permesso di costruzione, onde evitare di incorrere in un abuso edilizio.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI