Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda una delibera in merito alla pulizia delle scale in un condominio e la possibilità che l’amministratore ricopra il ruolo di datore di lavoro.

“Gentile Associazione,

Vorrei chiedere una delucidazione: nel caso in cui in un condominio, l’assemblea si accordi deliberando che la pulizia delle scale condominiali sia effettuata dai condomini stessi, a turno, la delibera è valida? Di conseguenza l’amministratore ricopre il ruolo di datore di lavoro?”

Preg.mo Associato,

La disciplina applicativa che qualifica compiti ed attribuzioni dell’organo collegiale, è richiamata dall’art. 1135 del codice civile. L’assemblea provvede, attraverso la discussione dell’ordine del giorno indicato nella convocazione assembleare, all’approvazione di tutte le spese richieste dal condominio, con riferimento agli obblighi indicati dal legislatore e dai contratti richiesti, al fine di sostenere le spese occorrenti per la gestione del condominio.

Il limite del potere deliberante dell’assemblea è rappresentato da tutte le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio così indicato nell’art. 1137 c.c. rubricato “Impugnazioni delle deliberazioni dell’assemblea”.

Con riferimento al caso di specie, l’accordo richiamato, deliberato e verbalizzato assume la connotazione di una delibera nulla.

Infatti, la Corte di legittimità stabilisce che:

Facendo chiarezza sulla distinzione tra deliberazioni assembleari condominiali nulle ed annullabili, analogamente alle deliberazioni societarie, appartengono alla prima categoria solo quelle caratterizzate da un oggetto impossibile od illecito, ossia quelle con cui l’assemblea condominiale abbia statuito su materie che non rientrano nella sua competenza, ovvero violando diritti individuali sui quali la legge non consente ad essa di incidere; ed alla seconda categoria tutte le altre contrarie alla legge o al regolamento di condominio (art.1137 cod. civ.)

Cass. Civ. N° 16485/2002

Con riferimento al secondo quesito, la risposta trova applicazione normativa in virtù del combinato disposto della legge N°82/94 art. 1 e dell’art. 26 d.lgs. 81/2008, ovvero il datore di lavoro nella figura dell’amministratore di condominio verifica:

l’idoneità tecnico professionale delle imprese appaltatrici o dei lavoratori autonomi in relazione ai lavori, ai servizi e alle forniture da affidare in appalto o mediante contratto d’opera o di somministrazione, nonché le imprese che svolgono attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione o di sanificazione, di seguito denominate “imprese di pulizia”, che sono iscritte nel registro delle ditte di cui al testo unico approvato con regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011, e successive modificazioni, o nell’albo provinciale delle imprese artigiane di cui all’art. 5 della legge 8 agosto 1985, n. 443, qualora presentino i requisiti previsti dalla presente legge.

Come tale, non sussistono in capo all’organo deliberante nessuno degli obblighi richiesti oltre ad essere la delibera viziata da nullità.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia