Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda l’opposizione mossa da un condominio adiacente ad un edificio in cui verrà realizzato il cappotto termico.

“Gentile Associazione,

Il condominio di cui sono amministratrice ha deliberato lavori per il bonus 110%. L’edificio in questione, confinante con il cortile di un altro edificio condominiale, deve procedere alla realizzazione del cappotto nella parte retrostante dell’edificio.

L’edificio confinante, titolare del cortile, ritiene che lo spessore del cappotto vada ad incidere sulla propria proprietà, opponendosi non solo all’accesso, ma, soprattutto, ai lavori di realizzazione del capotto finalizzati all’efficientamento energetico degli interventi edilizi deliberati.

Pertanto, vorrei chiedere: il comportamento ostativo assunto dal condominio confinante è giustificato? Ci sono delle sentenze che hanno affrontato il caso di specie a supporto di eventuali soluzioni?”

Preg.ma Associata,

con riferimento al caso di specie, comma 3 dell’art.119 D.L del 19/05/2020, è stato disposto che:

Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del codice civile, per gli interventi di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e al presente articolo.

Come tale, dal tenore del dettato normativo, la realizzazione del cappotto termico non contribuisce a derogare alle distanze indicate dalla citata disposizione codicistica, ovvero

le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

In secondo luogo, sul fronte giurisprudenziale, la Corte di legittimità ha confermato che:

Il proprietario non può opporsi, ai sensi dell’art. 840 c.c., comma 2, ad attività di terzi (quale, ad esempio, l’immissione di sporti) che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio economicamente apprezzabile, da intendere non in astratto, ma in concreto, con riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo, ovvero alla possibile utilizzazione di tale spazio a scopo di sopraelevazione. Alla luce di tale costante interpretazione giurisprudenziale, non può essere esonerato il giudice dal valutare se, ed in che misura, sussista un concreto interesse del proprietario sottostante ad opporsi a tale, pur limitata, invasione della colonna d’aria.

Cass. N. 15698/2020

La tesi, richiamata dalla giurisprudenza, impone al proprietario del condominio confinante di dimostrare che le attività del condominio – oggetto dei lavori di riqualificazione – arrechino un pregiudizio economicamente apprezzabile, da intendere non in astratto, ma in concreto, con riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, ovvero alla possibile utilizzazione di tale spazio da parte del condominio confinante.

Pertanto, a parere dello scrivente, non ci sono motivi per vietare la realizzazione dei lavori edilizi indicati dal decreto rilancio N. 34/2020 da parte del condominio confinante, in quanto i limiti ostativi o presunti tali sono stati oggetto di verifica normativa e giurisprudenziale a favore della riqualificazione degli edifici attraverso gli interventi trainanti o principali delle superfici opache verticali dell’edifici oggetto dei lavori edilizi.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia