Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la distinzione tra le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni.

“Gentile Associazione,

il condominio di cui sono amministratore, composto da più edifici, deve procedere al rifacimento della pavimentazione del cortile. A tal proposito, vorrei chiedere se i lavori in questione devono considerarsi un’innovazione, ovvero manutenzione straordinaria.”

Preg.mo Associato,

La dottrina ha distinto le innovazioni dalle opere di manutenzione straordinaria, identificando le opere di manutenzione e conservazione che si contraddistinguono dal carattere della necessità rispetto alle innovazioni. Tuttavia, le opere di manutenzione straordinaria sono necessarie alla conservazione e godimento delle parti comuni da parte dei condomini.

L’innovazione comporta, invece, la modifica materiale di una parte comune e non certo si caratterizza per la necessità e conservazione, che tecnicamente distinguono le innovazioni dalle manutenzioni richiamate.

La distinzione non è solo di carattere materiale, ma riguarda le maggioranze applicative, premesso che, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere approvate con le maggioranze stabilite dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c., a differenza delle innovazioni che potrebbero richiedere, ad esempio la maggioranza del quinto comma dell’art. 1136 c.c.

Con riferimento ai profili soggettivi, sia le innovazioni che le attività di manutenzione straordinaria rientrano nelle attribuzioni dell’assemblea con l’unica differenza in caso di urgenza e necessità della manutenzione straordinaria, che richiede l’esercizio dei poteri conservativi dell’amministratore di condominio richiamato dall’art. 1130 c.c..

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia