Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda il rendiconto condominiale, gli obblighi di mandato e le responsabilità dell’amministratore di condominio.
L’ASSOCIATA CHIEDE
“Gentile Associazione,
di seguito un quesito: vorrei sapere se un amministratore revocato dall’assemblea al 17/11/2021 (e quindi in consecutio imperii al 31.12) è tenuto a fare il bilancio del 2021 (chiuso al 31.21.21) oppure questo è un compito che spetta all’amministratore entrante?”
L’ESPERTO RISPONDE
Preg.ma Associata,
L’art. 1129 c.c. dispone che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti, al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Pacificamente, l’amministratore uscente è chiamato ad un obbligo di rendiconto, così come confermato dall’art. 1713 del codice civile. La norma dispone che il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
Con riferimento al caso di specie, non ci sono applicazioni normative specifiche sui criteri di attribuzione relativamente alla presentazione del rendiconto condominiale tra amministratore uscente e subentrante, se non nel rispetto dell’obbligo annuale del contratto di mandato. Pertanto, a parere dello scrivente, la chiave di lettura della questione è da individuare nell’art. 1713 c.c.
La norma impone un obbligo da parte del mandatario di rendere conto del suo operato nei confronti del mandante, che per combinato disposto con l’art. 1130 c.c. comma 1 n° 10, dispone che l’amministratore, oltre a quanto previsto dall’art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge:
deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea relativa approvazione entro centottanta giorni.
A conferma delle deduzioni sostenute le richiamo l’ordinanza della giurisprudenza di legittimità con la quale è stato confermato, se pur senza uno specifico richiamo al caso di specie, che:
La mancata nomina del nuovo amministratore, evenienza che prospetta il ricorrente come avvenuta nel complesso (OMISSIS) dopo la cessazione del suo incarico il 20 giugno 2013, non legittima, tuttavia, uno ius retinendi con riguardo alla documentazione ne’ un esonero dal rendiconto dell’amministratore uscente, intercorrendo il rapporto di amministrazione pur sempre con i singoli condomini mandanti del mandato collettivo, e non con il condominio inteso quale soggetto distinto ed unitariamente considerato. Trovando applicazione nel contratto che intercorre tra l’amministratore e i condomini le norme sugli obblighi e sulle attribuzioni del primo di cui agli articoli 1129 e 1130 c.c., e, per quanto non disciplinato, le disposizioni in tema di mandato (articolo 1129 c.c., penultimo comma), alla scadenza l’amministratore è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso ed a rendere il conto anche su richiesta del singolo condomino, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo e potendosi presumere che tale richiesta interessi egualmente tutti i vari condomini, in quanto affare ad essi comune.
Cass.n°18185 del 24/06/2021
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia
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