Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda i criteri di ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie relative all’installazione di un ascensore in condominio.

“Gentile Associazione,

gradirei avere dei chiarimenti sui criteri di ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie relative all’installazione di un ascensore e, inoltre, vorrei chiedere a chi vanno imputati gli addebiti (proprietari- inquilini) delle spese relative alla sicurezza dell’impianto.”

Preg.ma Associata,

La questione, oggetto d’indagine, richiede una verifica dei dettati normativi finalizzati a comprendere dati e fattispecie applicative giuridicamente vincolanti. La posizione assunta dal legislatore per definire il campo d’indagine richiede l’intervento della disciplina con particolare attenzione ai criteri finalizzati al riparto delle spese condominiali.

L’art. 1123 c.c. dispone, al primo comma, che:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore di della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione.

Il secondo comma disciplina l’uso differenziato ed il terzo comma conferma che ci sono più scale: le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Il primo comma pone l’attenzione sulle spese necessarie con riferimento al principio di proporzionalità.

Con riferimento all’art. 1124 c.c. rubricato

Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori”, il primo comma dispone che: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Le due norme richiamate pongono l’accento sulla ripartizione delle spese necessarie in termini di proporzionalità di spese dovute dai proprietari.

In realtà, una prima distinzione relativa alle spese ordinarie e straordinarie a carico del conduttore è richiamata dall’art. 9 della legge 392 del 1978, il quale prevede che:

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

La citata norma richiama una prima distinzione, ponendo l’attenzione sulle spese di ordinaria manutenzione a carico del conduttore. Nulla è stabilito relativamente alle spese straordinarie, che, in assenza di un richiamo normativo, possono essere addebitate al proprietario.

In realtà, la giurisprudenza di legittimità, Corte di Cassazione Sez. Seconda Civ. – Sent. del 23.12.2011, n. 28679 richiama i concetti di manutenzione ordinaria e straordinaria, confermando la sentenza della Corte d’Appello di Brescia, la quale aveva asserito che:

L’ordinaria manutenzione differisce dalla straordinaria manutenzione in ragione della prevedibilità o normalità o meno nel tempo dei lavori nel senso di periodica. Per ordinaria manutenzione si intendono gli interventi che si ripetono normalmente e che è necessario effettuare periodicamente ai fini della conservazione e del buon andamento del bene. Per straordinaria manutenzione si intendono quegli interventi aventi carattere di eccezionalità resi necessari a seguito di eventi imprevisti quali quelli determinati da caso fortuito e forza maggiore.

Pertanto, attraverso un principio di interpretazione estensiva degli atti e dei fatti richiamati e sostenuti è possibile confermare che il tipo di intervento all’interno di un contesto temporale è esplicativo per differenziare i criteri di ripartizione delle spese tra conduttore e locatore.

Inoltre, con riferimento alle spese di adeguamento dell’impianto dell’ascensore, è possibile confermare  che:

Gli interventi di adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE, essendo diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, attengono non al solo uso e godimento, ma all’aspetto funzionale dello stesso ed alla sua utile “conservazione” nella sua unità strutturale, ossia all’impianto come tale: le relative spese, quindi, vanno inserite tra quelle concernenti la manutenzione straordinaria, non potendo rientrare tra quelle connesse al mero “esercizio” e alla “manutenzione ordinaria”.

Cass. Sez. Seconda Civ. – Sent. del 23.12.2011, n. 28679

Come tale, il dettato giurisprudenziale può essere letto con riferimento all’art.9 della legge N.° 392 del 1978, dove, alla specifica distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria, è possibile applicare le spese distinte tra conduttore e locatore.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia