Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la normativa che regola la comunione tra più edifici e la servitù di passaggio.

“Gentile Associazione, 

scrivo per chiedere un chiarimento in merito a quanto descritto di seguito. Una condomina, proprietaria di un appartamento a piano terra, intende installare un cancello sul muro condominiale per accedere al cortile di un edificio confinante, edificio in cui è proprietaria di un posto auto.

È necessaria l’autorizzazione del condominio? Quali maggioranze sono richieste per la delibera?”

Preg.mo Associato,

In relazione al quesito richiamato, le giurisprudenze nel corso del tempo hanno giustificato l’applicazione dell’art. 1102 del codice civile secondo il quale:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

In realtà, quand’anche il maggior utilizzo del muro condominiale non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, ne rappresenta un limite all’utilizzo del cortile condominiale di cui la condomina è proprietaria di un posto auto, si tratta di edifici condominiali diversi.

Sul caso di specie, la giurisprudenza di legittimità ha confermato che:

Negli edifici soggetti al regime del condominio, ciascun partecipante ha il diritto di servirsi delle cose comuni a vantaggio del proprio piano o appartamento. Spesso il godimento si attua mediante l’imposizione sulla cosa comune di un vero e proprio peso a vantaggio della cosa propria: di uno di quei pesi che, al di fuori del condominio, darebbero luogo al sorgere di una servitù prediale (apertura di porte, finestre, luci, vedute sul cortile comune). Al singolo condomino non è consentito costituire sulla cosa comune una servitù a vantaggio della cosa propria, essendo richiesto per la costituzione della servitù il consenso (negoziale) di tutti i partecipanti (art. 1059 c.c.).

Peraltro, non si fa luogo a costituzione di servitù, quando la destinazione della cosa comune è precisamente quella di fornire alle unità immobiliari in proprietà esclusiva, site nell’edificio, quella specifica utilità, che formerebbe il contenuto di una servitù prediale. Per conseguenza, fino a che il partecipante, esercitando il suo diritto, rispetta la destinazione della cosa, di questa gode iure proprietatis. Non sussiste, infatti, imposizione di servitù sulla cosa comune, posto che il potere rientra tra quelli inerenti al diritto di condominio.

Se invece il godimento del singolo partecipante si concreta in un peso sulla cosa comune, che la destinazione della cosa in sé non consente, tale forma di godimento non può essere giustificata con il diritto di condominio.

In questo caso inevitabilmente si pone in essere una servitù e, per conseguenza, ogni atto di godimento di fatto assoggetta la cosa comune ad un peso, che le norme sul condominio non permettono.

Come tale, la Corte conferma che, se pur la condomina

abbia al pari degli altri condomini libero accesso al cortile condominiale, non le attribuisce il potere di asservire tale bene comune al diverso ed adiacente altro suo immobile, che di tale condominio non fa parte.

Pertanto

l’azione, con cui un condomino metta in comunicazione il cortile condominiale con una sua proprietà estranea alla comunione, determina uno stato di fatto corrispondente ad una servitù di passaggio sul cortile a favore di tale proprietà. 

Cass Civile Ord. Sez. 2 Num. 3345 Anno 2018

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia