Durante il periodo estivo quasi tutti i professionisti si godono un momento di meritato riposo, ma per quanto riguarda gli amministratori di condominio si sente molto spesso parlare dell’obbligo di reperibilità. Facciamo chiarezza.

Come noto, l’amministratore di condominio non è un dipendente del condominio, bensì un libero professionista che esercita le attività che competono la gestione di uno stabile in virtù di un mandato conferitogli dall’assemblea.

Secondo quanto stabilito dall’art. 1703 del codice civile:

Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra.

Proseguendo, l’art. 1710 del codice civile si sofferma sulla diligenza del mandatario e stabilisce che:

Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.

Nel caso dell’amministratore di condominio, questo è tenuto, quindi, ad operare con la diligenza del buon padre di famiglia, ovvero una diligenza superiore alla media, che richiede particolare cura e attenzione nella gestione di un immobile e nella gestione dei vari condòmini.

In linea generale, tra i doveri dell’amministratore vi sono anche quelli relativi alle attività di gestione ordinaria e a quelle di gestione straordinaria, pertanto quando si parla di obbligo di reperibilità si fa riferimento, in particolare, a tutte quelle situazioni urgenti e straordinarie che richiedono un tempestivo intervento da parte dell’amministratore. Parlando di reperibilità, però, è bene chiarire che non si intende una reperibilità 24 ore su 24, ma l’amministratore sostanzialmente deve poter essere agevolmente rintracciabile dai condòmini che ne hanno necessità.

Nel caso di un periodo di assenza o ferie più o meno lungo, l’amministratore di condominio deve adottare una serie di misure che consentano agli stessi condòmini di poter provvedere in modo autonomo ad alcune situazioni che potrebbero presentarsi.

Infatti, la prima cosa che l’amministratore è tenuto a fare è quella di comunicare ai propri condòmini i periodi di assenza o ferie, dopodiché dovrà fornire, tramite email o bacheca condominiale, un recapito telefonico al quale ci si potrà rivolgere in caso di emergenza.

Prima del periodo di ferie, è consigliabile che l’amministratore di condominio provveda al pagamento delle bollette in scadenza e dei vari fornitori, accertandosi anche che i vari impianti non abbiano problemi, in modo da evitare di incappare in situazioni sgradevoli o rischiose.

Inoltre, sarebbe preferibile che l’amministratore fornisca ai condòmini, un elenco dettagliato dei fornitori e dei professionisti da contattare nel caso di situazioni urgenti o di guasti improvvisi, indicando nome e recapito telefonico dei soggetti incaricati. Questo elenco potrà essere affisso nella bacheca condominiale in modo che possa essere agevolmente visibile a tutti.

Qualora l’amministratore di condominio abbia dei collaboratori, è una buona idea anche quella di nominare un sostituto che possa fare le sue veci durante il periodo di assenza. A tal proposito l’amministratore dovrà, chiaramente, informare i condòmini e indicare il nominativo e il recapito telefonico del sostituto.

Da un punto di vista normativo, ricordiamo che l’art. 1129 del codice civile stabilisce che:

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

Pertanto, l’amministratore di condominio che verrà meno a quanto appena detto, assentandosi senza adempiere alle relative attività, porrà in essere una condotta negligente andando incontro a tutti i rischi inerenti ad un mancato adempimento dei suoi doveri nei confronti del condominio.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI