Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la questione dell’incompatibilità tra l’esercizio della professione di agente immobiliare e quella di amministratore di condominio.
L’ASSOCIATO CHIEDE
“Gentile Associazione,
vorrei chiedere un chiarimento. In quanto amministratore di condominio, è possibile esercitare l’attività di mediazione e vendita di immobili?”
L’ESPERTO RISPONDE
Preg.mo associato,
La questione sottesa al quesito è stata oggetto di un chiarimento attraverso la formulazione di un’interrogazione al Mise (Ministero dello Sviluppo Economico), avente ad oggetto: “Legge 3 maggio 2019, n. 37 – Legge europea 2018. Richiesta chiarimenti – Agenti immobiliari.”, nonché con specifico riferimento all’agente (di affari in mediazione) immobiliare e alla possibilità di svolgere anche l’attività di amministratore di condominio in via professionale.
Con riferimento all’art. 2 “Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione, procedura di infrazione n. 2018/2175” dispone che i profili di incompatibilità dell’attività di agente immobiliare sono ora limitati alle seguenti ipotesi:
a. attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione;
b. attività svolta in qualità di dipendente (ad esclusione delle imprese di mediazione) di ente pubblico o privato, o di istituto bancario, finanziario o assicurativo;
c. esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione;
d. situazioni di conflitto di interessi.
Come tale il profilo di incompatibilità si manifesta nel momento in cui l’attività di amministratore svolta risulta di tipo professionale e non saltuaria e occasionale, ossia tipicamente imprenditoriale (in virtù dei requisiti di economicità e organizzazione, nonché di continuità) oltre ad operare nel medesimo settore merceologico.
La questione è stata oggetto di disamina da parte del Consiglio di Stato Sez. n° 6 Ord. 11 aprile 2023 n. 365, a seguito dell’appello avverso la sentenza del Tar dell’ Emilia Romagna N°7/2022, che ha rassegnato le proprie conclusioni, confermando l’incompatibilità dell’agente immobiliare all’amministratore di condominio in quanto
è evidente che l’elevato numero di fabbricati (ciascuno formato da una pluralità di appartamenti) presso i quali il professionista ricopre il ruolo di amministratore può ostacolare – nell’esercizio contestuale dell’attività di intermediazione – la serena ed imparziale selezione di proposte appropriate a favore dei clienti. In buona sostanza, il professionista non è né distaccato né equidistante rispetto al reperimento di soluzioni adeguate, e può essere ragionevolmente indotto a orientare i potenziali acquirenti verso i locali inseriti negli edifici presso i quali ricopre l’incarico di amministratore, trascurando altre opportunità abitative ugualmente interessanti. Affiora un deficit di imparzialità, che non è controbilanciato da garanzie di trasparenza sul “doppio incarico” rivestito.
Senza entrare nel merito delle parti oggetto, di contenzioso il Consiglio di Stato ha confermato la necessità di fugare ogni dubbio sull’interpretazione da dare all’art. 5, comma 3, della Legge n. 39/1989 perché:
a. l’appellante ha invocato la protezione di situazioni soggettive riconosciute dal diritto dell’Unione ed ha dedotto la violazione di principi e diritti dell’Unione;
b. la Corte di Giustizia detiene il monopolio interpretativo in ordine al diritto dell’Unione e, conseguentemente, alla compatibilità delle norme interne dei singoli Stati membri con il diritto dell’Unione.
Alla luce delle considerazioni svolte e dell’eccezione volta ad ottenere una pronuncia su alcune questioni pregiudiziali, questo Consiglio di Stato solleva questione di pregiudizialità invitando la Corte di Giustizia dell’Unione europea, ai sensi dell’art. 267 TFUE, a pronunciarsi, perché rilevanti, sui seguenti quesiti opportunamente riformulati ed ampliati per la novità e la rilevanza delle questioni di cui si richiama, con riferimento al caso in oggetto, il punto 5 lettera C), ovvero :
Se l’agente immobiliare può comunque svolgere anche l’attività di amministratore di condominio – salvo il caso in cui non cerchi di vendere/acquistare, il fabbricato che amministra, visto che in questo caso si paleserebbe un conflitto di interessi.
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia
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L’articolo Agente Immobiliare e Amministratore di condominio: questioni pregiudiziali e profili d’incompatibilità proviene da ANAPI – Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili.
