Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la validità di un verbale di assemblea di condominio in mancanza della nomina di un Presidente e di un Segretario.

“Gentile Associazione, 

vorrei chiedere un chiarimento in merito alla seguente situazione. In un’assemblea straordinaria di un condominio, fatta quando era in carica ancora il precedente amministratore, è stata deliberata, a maggioranza, l’autorizzazione del condominio all’apertura di un cancello carrabile sul muro perimetrale del cortile, richiesta avanzata da un condomino proprietario. Tale cancello darebbe l’accesso, se realizzato, alla corte privata del proprietario che intende aprire il cancello.

C’è una causa in corso presso il giudice di pace, iniziata dal proponente l’apertura del cancello, perché successivamente altri condomini si sono opposti all’apertura del cancello. I legali del proponente insistono che esiste un verbale di assemblea condominiale con la quale veniva autorizzato l’apertura del cancello, verbale che riporta una data precedente al mio incarico. Tale verbale, però, non riporta la designazione del presidente e del segretario di assemblea.

La domanda, dunque, è: possono essere considerate nulle le deliberazioni assunte in quell’assemblea considerando che non era stato nominato alcun Presidente e alcun Segretario?”

Preg.mo associato,

La Riforma del Condominio targata Legge N° 220/2012 non ha indicato nessuna prescrizione indicante la figura del Presidente e del Segretario.

Come tale, non sussiste un obbligo normativo di nomina delle figure richiamate tale da inficiare la validità del verbale assembleare condominiale a differenza dei requisiti indicati dall’art. 2375 del codice civile, rubricato “Verbale delle deliberazioni dell’assemblea”, in materia di diritto societario, in cui le deliberazioni dell’assemblea devono constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal sottosegretario o dal notaio.

Sulla questione, la corte di legittimità aveva precisato che l’efficacia del verbale dell’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata; come tale, il valore di prova legale del verbale assembleare, corredato della sottoscrizione del presidente e del segretario, è finalizzato ad indicare la provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori. (Cass. Ord. N° 11375/2017)

Orbene, il decreto legge N° 104 del 14 agosto del 2020, convertito nella legge N° 126 del 13 ottobre 2020 ha confermato e modificato i procedimenti in materia assembleare, ex. art. 66 disp. att. c.c., ovvero l’art. 63 del predetto decreto ha disposto al comma 1 bis, lettera b) che:

Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore ed a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Pertanto, la figura del Presidente e del Segretario sono state richiamate nel novellato art. 66 disp. att. c.c., tuttavia

Sul punto, eventuali vizi relativi alla nomina, alla revoca, alla sottoscrizione del segretario e del presidente come anche al loro allontanamento costituiscono mere irregolarità inidonee a determinare l’illegittimità della delibera e non potenziali vizi procedimentali al pari, ad esempio, del difetto di convocazione o della mancanza dei quorum costitutivi e deliberativi e, per tale ragione, ogni istruttoria sul punto sarebbe stata irrilevante.

Trib. Civ. Roma Sez. V Sent n. 17028/2020

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia