Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda una mancata verbalizzazione delle dichiarazioni dell’amministratore in sede di assemblea di condominio.

“Gentile Associazione,

vorrei chiedere una consulenza in merito ad una controversia sorta tra condòmini e amministratore, in sede assembleare. Durante il dibattito relativo alla conferma o revoca dell’amministratore, alcuni condòmini hanno chiesto di verbalizzare le motivazioni del loro dissenso alla conferma dell’amministratore.

All’amministratore, però, è stato negato di poter rispondere a quanto verbalizzato, senza specificare alcun articolo o normativa di legge a riferimento della censura esercitata. Si può ritenere lecita tale situazione?”

Preg.mo associato,

i presupposti che determinano la validità di una delibera, con riferimento alla questione sottesa, trovano una prima disamina attraverso l’art. 1136 comma 6 secondo il quale “L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.” Tuttavia, le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. (art. 1137 comma 1 c.c.).

Sulla questione la Corte di legittimità ha confermato, in materia di annullabilità di una delibera,  che

in tema di delibere condominiali, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall’art. 1136 c.c.. (sent. 10 agosto 2009 n.18192).

Cass Civ. Sez II Sent. N° 24456/2009

Come tale, sulla base dei dettati normativi e della giurisprudenza in tema di annullabilità della delibera, gli aventi diritto sono i condomini e come tale la discussione deve avvenire tra i medesimi cui ai sensi dell’art. 1136 comma 7

dalle riunioni dell’assemblea (degli aventi diritto) si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

Pertanto, tra i condomini non è indicato l’amministratore premesso che né tantomeno “all’amministratore possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea” (art. 67 disp. att. c.c.), e, per quanto si sia discusso e verbalizzato un ordine del giorno che riguarda l’amministratore, il mandatario in questione non può essere legittimato a discutere e a fare verbalizzare le sue dichiarazioni, in quanto il medesimo non è obbligato a presenziare l’assemblea e non è un avente diritto.

La legittimazione attiva dell’amministratore è rappresentata, eventualmente in funzione del potere di rappresentanza del mandatario, ovvero in caso di giudizio o di atti a lui notificati da parte dell’autorità amministrativa. (art. 1131 c.c.)

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia