Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la validità di una delibera in merito alla ripartizione delle spese approvata un anno prima all’unanimità.

“Gentile Associazione,

vorrei chiedere un chiarimento in merito alla seguente situazione. Nel caso di specie è stata contestata la legittimità di una delibera approvata all’unanimità, dopo un anno dalla sua approvazione, che stabiliva la suddivisione in parti uguali delle spese straordinarie da effettuare nel condominio.

L’amministratore uscente, in seguito all’unificazione di due unità, ha stabilito di suddividere in parti uguali le spese sostenute per la sostituzione dei finestroni delle scale in un condominio costituito da due entrate autonome che all’inizio contava n. 12 appartamenti, n. 6 per scala. Ora, considerato che uno è stato unificato diventando un’unica unità con la conseguente variazione dei millesimi e del sub assegnato, le unità sono diventate 11.

Il quesito è: la delibera è valida? Le spese andranno suddivise in parti uguali per 11 o per 12 unità immobiliari?”

Preg.mo associato,

i poteri dell’assemblea in materia in tema di ripartizione delle spese sono inquadrati nell’ambito dell’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini. (art. 1135 c.c.)

In tema di spese, assume rilevanza normativa l’art. 1123 c.c., che prevede che i criteri legali stabiliti per la ripartizione delle spese comuni possono essere derogati solo da una diversa convenzione, ossia da un regolamento di condominio di carattere contrattuale o comunque da un verbale assembleare o sottoscritto da tutti i partecipanti finalizzato a dare atto all’unanimità dei consensi espressi da tutti gli intervenuti all’assemblea di condominio. (Cass. Civ. n. 641/2003)

Con riferimento alla ripartizione delle spese, se suddivise per undici condomini o per dodici condomini, è opportuno ricordare che l’art. 69 disp. att. del codice civile dispone che:

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma del codice, nei seguenti casi:

quando risulta che sono conseguenza di un errore;
quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Pertanto, a parere dello scrivente, devono essere verificati i presupposti richiamati dal punto 2 dell’art. 69 delle disp. att., presupponendo, se necessario, il rifacimento delle tabelle millesimali individuando i partecipanti alla spesa straordinaria.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia