Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda gli adempimenti dell’amministratore in materia di salubrità delle acque in condominio.

“Gentile Associazione,

vorrei porre il seguente quesito. In una palazzina composta da 15 unità immobiliari, l’acqua potabile è distribuita attraverso 15 punti di consegna (uno per ciascuna unità immobiliare) e attraverso un sedicesimo punto di consegna ad uso condominiale, il quale porta l’acqua a due punti d’uso, uno nel locale utilizzato dall’impresa delle pulizie ed uno nella zona box.

Data l’assenza di cisterne nello stabile, l’amministratore di condominio è tenuto comunque ad effettuare la verifica delle acque potabili?”

Preg.mo associato,

il tema della salubrità delle acque trova una prima applicazione in materia di normativa europea con la direttiva 2020/2184/UE secondo il cui principio:

Per condizioni di sicurezza delle acque destinate al consumo umano si intende non solo l’assenza di sostanze e microrganismi nocivi, ma anche la presenza di determinate quantità di minerali naturali ed elementi essenziali, tenendo conto del fatto che il consumo a lungo termine di acque demineralizzate o con quantità molto esigue di elementi essenziali quali il calcio e il magnesio può essere pregiudizievole per la salute umana. Una determinata quantità di tali minerali è altresì fondamentale per far sì che le acque destinate al consumo umano non siano aggressive o corrosive e per migliorarne il sapore. Si potrebbe considerare di prevedere, conformemente alle circostanze a livello locale, concentrazioni minime di tali minerali nelle acque addolcite o demineralizzate.

Orbene, il legislatore nazionale ha previsto, con riferimento al caso di specie richiamando l’art. 2 del D.lgs. 18/2023, disponendo che:

Ai  fini  del  presente  decreto  si  applicano  le  definizioni seguenti: «acque  destinate  al  consumo  umano»,  in  prosieguo  anche denominate «acque potabili»: tutte le acque trattate o  non  trattate,  destinate  ad  uso potabile, per la preparazione  di  cibi,  bevande  o  per  altri  usi domestici, in locali sia pubblici che privati, a prescindere dalla loro origine, siano esse fornite tramite una rete di distribuzione, mediante cisterne o in bottiglie o contenitori, comprese le acque  di sorgente di cui al decreto legislativo 8 ottobre 2011, n. 176.

Come tale, si tratta di acqua destinata al consumo umano e per usi domestici, ovvero di acqua in uso nei condomini.

In secondo luogo, con riferimento alle sanzioni, l’art. 23 dello stesso D.lgs. 18/2023 ha definito che:

Salvo che il fatto costituisca reato: a) il gestore  idro-potabile  che  fornisce  acqua  destinata  al consumo umano in violazione delle disposizioni di cui all’articolo 4, comma 2, lett. a), b) e c), è punito con la sanzione  amministrativa pecuniaria da 16.000 a 92.000 euro; b) il gestore della distribuzione idrica  interna,  che  viola  le disposizioni di cui all’articolo 5, comma 3,  per  le  acque  fornite attraverso  sistemi  di  distribuzione  interni,  è punito  con  la sanzione amministrativa pecuniaria da 5.000 a 30.000 euro.

Orbene, nei condomini in cui è obbligatoria la nomina dell’amministratore quale rappresentante legale del condominio e nel caso di specie, ovvero in materia di sicurezza della salubrità delle acque ad uso domestico, se il gestore della distribuzione idrica è il condominio, il suo rappresentante legale non può non avere delle responsabilità in materia di salubrità delle acque in condominio in virtù degli obblighi ex art.1130 del codice civile e di quelli che sono gli obblighi indicati dal legislatore Comunitario e Nazionale.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia