Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la ripartizione delle spese relative alla ristrutturazione di un vano scala in condominio.

“Gentile Associazione,

vorrei chiedere un parere in merito alla ripartizione delle spese di ristrutturazione di un vano scala in un condominio. A tal proposito, per ripartire le spese in modo corretto, devo utilizzare i millesimi di proprietà delle scale (quindi escludendo coloro che non ne traggono utilità) o devo effettuare la ripartizione secondo l’art. 1124 c.c.?”

Preg.mo associato,

l’art. 1117 c.c. rubricato “Parti comuni dell’edificio” stabilisce quali porzioni e servizi sono oggetto di proprietà comune dell’edificio, di cui le scale sono indicate nell’ elenco delle parti comuni oggetto di utilizzo da parte dei condomini trattandosi di una elencazione tassativa, ma meramente esemplificativa. (Cass. Sent. 7704/2016)

Con riferimento alle spese condominiali, l’art. 1123 comma 1 del codice civile, in materia di ripartizione delle spese, dispone che:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Attribuito al valore proporzionale, il criterio normativo per la ripartizione delle spese, il codice con il richiamato art. 1123, secondo comma, tuttavia dispone che:

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Il terzo comma dell’art. 1123 c. c. dispone che:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Le spese devono seguire il principio di proporzionalità in relazione alle tabelle applicate all’edificio oggetto di manutenzione per le parti interessate ai lavori.

Tuttavia, con riferimento alle spese oggetto d’intervento l’art. 1124 comma 1 del codice civile dispone che:

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari cui servono. La spesa relativa è riparta tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Orbene, le spese di manutenzione delle scale seguiranno il principio ex. art. 1124, 1° comma c.c. in combinato disposto con l’art. 1123, 2° comma in applicazione dell’art. 68 – 69 disp. att. del codice civile.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia