Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda i profili normativi relativi al regolamento di condominio e la differenza tra il regolamento contrattuale e quello assembleare.

“Gentile Associazione,

vorrei chiedere un chiarimento: come faccio a verificare se il regolamento condominiale di un condominio è di natura contrattuale o assembleare?”

Preg.ma associata,

il regolamento di condominio trova una propria disciplina normativa nell’art. 1138 del codice civile con l’obbligo (superati i dieci condomini) di disciplinare l’uso delle cose comuni (ex. art. 1117 c.c.)  e la ripartizione delle spese (ex. art. 1123 c.c.) secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché la tutela del decoro dell’edificio e le norme relative all’amministrazione del condominio.

La formazione e la revisione del regolamento di condominio possono essere richieste da ciascun condomino e devono essere approvate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’art. 1130 e possono essere impugnate a norma dell’art. 1107 del codice civile in materia di comunione.

Pertanto, una prima differenza di carattere normativo tra il regolamento assembleare ed il regolamento contrattuale può essere individuata attraverso i presupposti che determinano la formazione del regolamento di condominio, ovvero il carattere necessario della delibera assembleare, che qualifica il regolamento come assembleare, premesso che la predetta formazione assembleare del regolamento non può in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quale risultato dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso si può derogare alle disposizioni degli art. 1118, secondo comma e seguenti del codice civile, nonché vietare di possedere o detenere animali domestici.

Con riferimento al regolamento contrattuale, oltre ad essere approvato all’unanimità da tutti i condomini, con l’adesione al regolamento stabilito dall’originario costruttore dell’edificio, prima della costituzione del condominio, sul punto la giurisprudenza di legittimità ha confermato il principio secondo cui:

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che seppure non inserito materialmente, deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. (Cass. N°14506/2022)

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia