Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la nomina del tecnico incaricato nella revisione delle tabelle millesimali in un condominio.

Gentile Associazione,

amministro un condominio in cui 3 attici su 4 hanno eseguito una sopraelevazione con il consenso dell’assemblea. I condomini che hanno eseguito la sopraelevazione hanno fatto redigere le nuove tabelle millesimali da un tecnico diverso rispetto al progettista dell’intervento, tabelle che però non sono mai state accettate.

 A tal proposito, vorrei chiedere, chi ha il titolo per poter definire chi deve essere il tecnico redattore delle nuove tabelle millesimali? Si tratta di una scelta dei condomini coinvolti dall’intervento o riguarda l’assemblea?

Preg.mo associato,

ogni attribuzione di spesa, ovvero “il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene” (art. 1118 c.c.)

Con riferimento al caso di specie, non sono state indicate le motivazioni, ritenute essere oggetto di un disaccordo applicativo della delibera assembleare da parte dell’organo collegiale, se non la messa in discussione del profilo soggettivo del tecnico, che ha revisionato le tabelle millesimali. È opportuno precisare che: “Le tabelle millesimali servono ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei valori dei vari condomini senza incidere in alcun modo su tali diritti.” (Cass. n. 18477 del 9/08/2010)

In altre parole, i suddetti diritti non sarebbero indicati tra i motivi contestati in sede dell’assemblea, se la relazione comportasse: “Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle che, dunque, oltre ad essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell’errore) dei criteri soggettivi (ad es.: d’ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex articolo 68 disp. att. c.c.” (Cass. Sez. Un. 24-1-1997 n. 6222)

Tuttavia, con riferimento alla questione, l’art. 69 disp. att. del codice civile ha disposto che:

“Quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”

L’unica indicazione è rappresentata dall’imputazione di spesa, che, per la variazione delle tabelle, deve essere sostenuta dal condomino, senza precisare se la scelta del professionista debba ricadere sul condomino che ha dato luogo alla variazione dell’unità immobiliare. La delibera assembleare, in realtà, ricade solo sulla revisione o modifica delle tabelle millesimali, con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 del codice civile.

Pertanto, a seguito delle analisi formulate e dovendo considerare che l’atto di approvazione delle tabelle ha valore ricognitivo dei valori aritmetici con riferimento alle unità immobiliari oggetto di verifica, la scelta del professionista quale profilo soggettivo diventa relativa in relazione ai parametri oggettivi formulati dalla giurisprudenza in materia di errore o di modifica ex. art. 69 disp. att..

Pacificamente, i presupposti risolutivi da parte dell’assemblea sono quelli dell’art. 1137 c.c. in materia di impugnazione della delibera premesso l’obbligo di esperire il procedimento di mediazione.

Centro Studi ANAPI

Dott. Roberto Bonasia