Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la ripartizione delle spese relative al rifacimento delle “bocche di lupo” presenti in un condominio.

Gentile Associazione,

in un condominio da me amministrato è stata rifatta la copertura delle autorimesse e anche la pavimentazione del terrazzo/giardino soprastante le stesse. A tal proposito, chiarisco che le terrazze/giardini al di sopra dei garage sono ad uso esclusivo di due condòmini.

In una delle due terrazze/giardino è posta la bocca di lupo per l’ingresso dei vigili del fuoco nei garage sottostanti, edificata dal costruttore per ottemperare agli obblighi antincendio dell’edificio. La ringhiera posta a copertura della bocca di lupo è stata sostituita in quanto vetusta. Come devono essere ripartite queste spese?

Preg.mo associato,

costruttivamente le cosiddette “bocche di lupo” possono essere individuate come parti comuni accidentali o beni comuni accessori, quando la loro funzione rientra in un particolare ambito (ex. art. 1117 c.c.).

Tuttavia, la presunzione di parte comune può essere superata solo dalla prova del titolo contrario, finalizzato ad identificare eventualmente la proprietà esclusiva del bene in capo ad un condomino diverso. Come tale, la bocca di lupo, salvo titolo contrario, può essere di proprietà dei condomini che ne traggono utilità se ci sono più scale (art. 1123 c.c., 3° comma), o può essere di un solo condomino a titolo esclusivo, quando funge da areazione per l’ubicazione immobiliare del condomino interessato al servizio di ventilazione.

Con riferimento al caso di specie, la giurisprudenza ha confermato che: “Giova premettere che le bocche di lupo sono varchi di aria-luce nel muro perimetrale e feritoie munite di solide griglie metalliche sul piano di calpestio del cortile, manufatti messi a punto per garantire l’ areazione e l’ illuminazione di locali interrati e seminterrati, adibiti a cantine, garage, magazzini o altro, ricoperti da elementi in vetrocemento che garantiscono la sola illuminazione oppure, se i locali necessitano anche di areazione, da una griglia metalliche esterna. Trattasi di elementi che possono essere sia al servizio di parti private che al servizio di parti comuni. Al fine di individuare i soggetti tenuti alla manutenzione di tali manufatti bisogna distinguere tra bocche di lupo al servizio di parti private e bocche di lupo che servono ad aree sotterranee condominiali, che sono generalmente spazi comuni di utilità per tutti i condòmini.” (Trib. Salerno N° 2782/2022)

Con riferimento alla destinazione data dal costruttore in materia di antincendio per l’ingresso dei vigili del fuoco nei garage sottostanti, le spese sono a carico dei condomini contitolari del manufatto in corrispondenza dei locali che necessitano strutturalmente dell’areazione richiesta.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia