Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la procedura relativa allo scioglimento di un condominio.

Gentile Associazione,

vorrei chiedere un chiarimento. In un edificio composto da 8 unità immobiliari, alcuni anni fa, è stato nominato l’amministratore ed è stato, di fatto, istituito un condominio con relativo codice fiscale. Alcuni dei condomini, attualmente, vorrebbero sciogliere il suddetto condominio con relativa chiusura del codice fiscale.

Vorrei, quindi, chiedere se è possibile agire in tal senso e qual è la procedura da mettere in atto.

Preg.mo associato,

lo scioglimento dell’edificio o di un gruppo di edifici è disciplinato dagli artt. 61 e 62 delle disp. att. del codice civile ed è ammesso nel momento in cui l’assemblea di condominio, con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., delibera la divisione del condominio previa verifica dell’autonoma struttura dell’edificio o degli edifici, che permette la costituzione di un condominio separato.

Alla luce della descrizione della fattispecie menzionata, non credo possa trattarsi di tale fattispecie, premesso che i condomini dal tenore della fattispecie richiamata vorrebbero con lo scioglimento del condominio la chiusura del codice fiscale.

Tuttavia, è opportuno precisare in questa sede che: “Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.”  (Circolare Agenzia delle Entrate N°24/E 2020)

Orbene, non trattandosi di scioglimento del condominio – così come disciplinato da legislatore e non trattandosi di fattispecie che rientra nella costituzione del condominio – è opportuno precisare che il D.P.R n° 605/1973 ha disposto che: “I soggetti diversi dalle persone fisiche non obbligati alla dichiarazione di inizio attività Iva (enti, associazioni, fondazioni, condomini, parrocchie, ecc.), che non esercitano un’attività rilevante ai fini dell’Iva, ma sono comunque obbligati ad indicare il codice fiscale, ne devono fare richiesta a un qualsiasi ufficio dell’Agenzia. Il codice fiscale dei soggetti diversi dalle persone fisiche è formato da 11 caratteri numerici, di cui i primi 7 individuano il contribuente attraverso un numero progressivo, i successivi 3 sono il codice identificativo dell’ufficio, l’ultimo è un carattere di controllo.”

Pertanto, non può essere eliminato il codice fiscale del condominio, premesso gli obblighi fiscali che scaturiscono dagli adempimenti del condominio nel momento in cui non sussiste l’obbligo dell’amministratore o nel momento in cui sussiste l’obbligo della nomina del mandatario condominiale a cui sono attribuiti gli adempimenti fiscali. (Art. 1130 c.c.)

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia