Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda gli obblighi dei condomini e i principi di indivisibilità delle parti comuni e rapporto di accessorietà.

Gentile Associazione, 

vorrei chiedere una delucidazione riguardo la seguente situazione. In un condominio, io rappresento uno dei condomini anche se la proprietà di tale immobile è a carico di un parente. Si tratta di un condominio sito in una località di vacanze di cui fanno parte n. 28 immobili di cui uno è un negozio al piano terra e i restanti sono appartamenti residenziali.

Data tale situazione e dati i 300 millesimi di proprietà del negozio, purtroppo capita spesso che i lavori di interesse dei condomini proprietari delle unità immobiliari residenziali sono in contrapposizione con quelli di interesse del condomino proprietario del negozio, per esigenze diverse.

Pertanto, a tal proposito, vorrei chiedere: è possibile poter avviare una pratica o una delibera, in modo da poter distaccare il negozio dal condominio e renderli due entità indipendenti fra loro?

Preg.mo associato,

in tema di edifici condominiali, ovvero di qualificazione delle parti comuni dell’edificio, il collegamento tra beni individuali e parti comuni dell’edificio è stato definito dalla giurisprudenza come rapporto di accessorietà. (Cass. N.° 9096/2000)

Orbene, l’art. 1119 del codice civile in materia di indivisibilità delle parti comuni ha disposto che:

Le parti comuni non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condominio e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Indivisibilità e rapporto di accessorietà sono espressione della comunione forzosa tra beni comuni e proprietà esclusive.

Pacificamente, all’indivisibilità strutturale ex. art. 1119 c.c. è richiamato l’art. 1118 del codice civile, ovvero:

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

In realtà, con riferimento al caso di specie, i circa 300 millesimi sono espressione della titolarità del diritti di proprietà rispetto alle parti comuni da cui discende, secondo le indicazioni precettive fornite dal terzo comma del richiamato art. 1118 c.c., l’impossibilità da parte del condomino dall’obbligo di sottrarsi alla contribuzione delle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto dalle leggi speciali.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia