Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la ripartizione delle spese e l’accesso alle detrazioni fiscali nel caso di interventi di ristrutturazione delle facciate di un condominio.

Gentile Associazione,

vorrei porre un quesito in merito alla seguente situazione. In caso di ristrutturazione delle facciate di un edificio composto da 54 appartamenti e 54 box auto (sottoposti al fabbricato), le spese devono essere sostenute solo dai proprietari degli appartamenti o anche dai proprietari dei box auto?

Preg.mo associato,

La giurisprudenza di legittimità ha definito ‘parcheggi’ gli spazi necessari tanto alla sosta quanto alla manovra e all’accesso dei veicoli: tale spazio può consistere in un’area scoperta (c.d. posto auto) o in un’area coperta, chiusa su tre lati (c.d. box) o su tutti i lati (c.d. garage); superfici che devono essere considerate nel loro complesso ai fini della verifica del rispetto degli standard urbanistici, purché sia garantito un numero minimo di parcheggi.” (Cass. Sez. II. Civ. n. 31799/2022)

La definizione in oggetto ci permette di individuare le specifiche strutturali e funzionali, premessa l’indicazione riportata nell’art. 1117 c.c. n. 2 della novellata legge di riforma n. 220/2012. Come tale, le aree destinate a parcheggio sono riportate nella nozione di parti comuni dell’edificio e di cui la giurisprudenza richiamata ne ha definito, attraverso gli spazi, la destinazione costruttiva nel rispetto degli standard urbanistici.

Con riferimento al caso di specie, la facciata, oltre ad essere parte comune richiamata dall’art. 1117 c.c., è indivisibile ai sensi dell’art. 1119 del codice civile.

Come tale, Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni né può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.” (art. 1118 c.c.)

Fatte le dovute precisazioni, la facciata è una parte comune necessaria dell’edificio, quale involucro esterno delle unità immobiliari residenziali e pertinenziali dell’edificio.

Pertanto, i proprietari delle unità immobiliari richiamate rientrano tra “i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato”, che hanno diritto alle detrazioni fiscali finalizzate alla ristrutturazione della facciata, come nel caso di specie o dei lavori riconosciuti dall’Agenzia delle Entrate con riferimento alle parti comuni dell’edificio.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia