Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la qualificazione strutturale degli impianti condominiali rispetto alle proprietà esclusive e alle relative diramazioni.

Gentile Associazione,

vorrei chiedere dei chiarimenti rispetto all’art. 1117 comma 3 del codice civile.

In particolare nel caso in cui in un condominio vi fosse un’unica antenna TV per tutto l’edificio, così come un unico impianto citofonico e un unico router per la connessione ad internet, con impianti strutturati così da avere tante diramazioni quanti sono gli appartamenti, tali impianti sono da considerarsi condominiali fino al punto di utenza (ovvero fino all’ingresso dei cavi nei singoli appartamenti), oppure non sono da considerarsi condominiali ma di proprietà esclusiva di ogni singolo condomino?

Preg.mo associato,

non tutte le parti, servizi e pertinenze indicate dall’art. 1117 del codice civile, come l’impianto citofonico sono richiamate nel presente articolo, premesso che l’elencazione in esame non è tassativa ma solo esemplificativa. (Cass. 4.6.2014 n° 12572)

In realtà, l’art. 1117 c.c. attribuisce ai titolari delle proprietà esclusive la comproprietà delle parti comuni dell’edificio degli impianti e dei servizi. Come tale, affinché possa operare il diritto del condominio con riferimento all’art. 1117 c.c. è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l’edificio in comunione, nonché un collegamento strutturale tra gli impianti, come nel caso in esame, e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Tuttavia, la scarna giurisprudenza in materia di collegamento e qualificazione strutturale degli impianti condominiali, come quello citofonico, rispetto alle proprietà esclusive e alle relative diramazioni, è importante per asserire che:

Nel sistema di comunicazione tra ciascun appartamento condominiale e l’esterno (citofono), possono distinguersi parti comuni (il quadro esterno e comunque tutta la parte dell’impianto che precede la diramazione dei cavi in direzione delle singole unità abitative) e parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Da ciò la necessità di distinguere, anche in sede di riparto delle spese di installazione, la parte comune da quelle di proprietà individuale: di esse, la prima ricade nel regime previsto dall’art. 1223 secondo comma del codice civile, mentre le seconde gravano interamente su ciascun condomino in ragione della loro obiettiva entità. (Trib. Civ. Bologna n° 1299/1998)

La distinzione richiamata dalla giurisprudenza di merito permette di qualificare il servizio comune, fino al punto di utenza condominiale ed il restante impianto del titolare del proprietario esclusivo.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia