Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la trasformazione di un punto luce in veduta attraverso l’apertura di una finestra.

“Gentile Associazione,

vorrei chiedere un chiarimento riguardo la seguente situazione. All’interno di un Supercondominio, la proprietaria di un immobile sito al piano terra ha deciso di ristrutturare l’appartamento e vorrebbe sostituire un punto luce di un vano con una finestra, in corrispondenza della parte retrostante del cortile condominiale.

A tal proposito vorrei chiedere se ci sono particolari prescrizioni in relazione all’utilizzo della facciata condominiale e quali delibere devono essere assunte in riferimento alla situazione descritta.”

Preg.ma associata,

la questione oggetto di tale quesito, richiede una verifica degli ambiti normativi con particolare attenzione agli articoli 1102 c.c. e 1120 c.c., premesso le parti comuni richiamate dall’art. 1117 del codice civile. Strutturalmente, il cortile, con riferimento al caso in questione, assolve alla funzione di dare aria e luce agli immobili limitrofi.

Pertanto, in tema di condominio in conformità all’art. 1102 c.c., comma 1, ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri proprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto con un fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità e purché non alteri la destinazione della facciata oggetto dell’intervento.

Orbene, è opportuno precisare che l’apertura di finestre, ovvero la trasformazione di luce in veduta attraverso l’apertura di una finestra rispetto al punto luce esistente, rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 del codice civile. (Cass. Civ., Sez. II N° 14652/2013)

Non è ipotizzabile l’applicazione della fattispecie in materia di innovazione ex art. 1120 c.c., in quanto la trasformazione non altera l’entità sostanziale né tantomeno ne muta la destinazione originaria della cosa comune, in quanto l’intervento richiede l’apertura di una finestra rispetto al punto luce esistente. Come tale, nessuna delibera è prescritta nell’ambito delle attribuzioni dell’assemblea, dato che il condomino vuole utilizzare i beni comuni nell’ambito dei suoi poteri e nei limiti dell’art. 1102 del codice civile.

Tuttavia, è opportuno precisare che l’esercizio legittimo del diritto spettante al condomino ex art. 1102 c.c.  esclude che possono invocarsi, eventualmente, le violazioni delle norme in materia di distanze fra proprietà confinanti.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia