In ambito condominiale una questione molto dibattuta è quella inerente ai frontalini dei balconi e ai criteri utilizzati per comprendere se questi elementi sono di proprietà esclusiva o sono da considerare come parte comune del condominio, poiché da questa distinzione dipende la ripartizione delle spese di manutenzione.

Il frontalino di un balcone è quella porzione esterna che si trova generalmente sulla parte anteriore di un balcone e che delimita la parte inferiore del piano di calpestio. I frontalini sono di solito visibili osservando la facciata del condominio e solitamente sono realizzati in metallo o cemento.

I frontalini possono assolvere a diverse funzioni, ovvero possono proteggere la parte esterna del balcone dai vari agenti atmosferici che potrebbero col tempo danneggiare la soletta sottostante ed inoltre possono assumere anche una funzione estetica integrandosi armoniosamente con la facciata condominiale e contribuendo al decoro architettonico dell’edificio.

In ambito condominiale spesso viene affrontata la questione relativa alla proprietà dei frontalini, difatti i condòmini si chiedono spesso se si tratta di elementi di proprietà del singolo condomino o se invece fanno parte della facciata del condominio e sono quindi di competenza condominiale. Chiarire questo aspetto è fondamentale, poiché proprio dalla risposta a questo quesito dipendono le eventuali responsabilità in caso di danni dal distacco di calcinacci e sia la questione legata alle spese di manutenzione.

In linea generale i frontalini sono considerati di proprietà del singolo condomino proprietario del balcone, salvo che questi però non assolvano a una funzione di tipo estetico, decorativa o ornamentale, poiché contribuendo al decoro architettonico dell’edificio possono essere considerati come parti comuni del condominio.

Ad esempio, se si ha come oggetto il balcone di un palazzo di pregio, con un frontalino che ricopre una funzione ornamentale, allora questo sarà molto probabilmente considerato parte comune dell’edificio, viceversa, se i frontalini sono comuni, in cemento o metallo e non hanno una funzione decorativa, questi saranno considerati di proprietà del singolo appartamento e quindi del condomino che lo abita.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 27413/2018 ha infatti stabilito che quando i frontalini dei balconi costituiscono elementi decorativi e rientrano, quindi, tra le parti comuni del condominio, le spese relative al rifacimento sono da suddividersi tra i condòmini in proporzione alle rispettive quote di proprietà. In questo caso, per la ripartizione delle spese si segue, quindi, quanto indicato dall’art. 1123 del codice civile.

Ad ogni modo, per stabilire se un frontalino abbia una funzione decorativa, a meno che non si tratti di casi particolarmente evidenti, è necessaria un’analisi tecnica che chiarisca il ruolo di queste strutture nell’edificio, così da cercare di ridurre o evitare eventuali controversie condominiali.

Inoltre, una valutazione ciclica delle condizioni dei frontalini è sempre consigliabile per ridurre il rischio di distacco e i conseguenti danni a cose o persone e per intervenire tempestivamente qualora vi fosse l’esigenza.

Riguardo le responsabilità dei danni causati da frontalini pericolanti, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 13556/2020 ha stabilito che tale responsabilità dipende anch’essa dalla funzione dei frontalini, pertanto l’intero condominio è ritenuto responsabile dei danni causati dai frontalini se questi assolvono la funzione decorativa quindi sono parte della facciata, mentre viene ritenuto responsabile il singolo condomino quando i frontalini sono considerati privati, quindi non hanno funzione decorativa per la facciata.

Per quanto riguarda la tipologia di manutenzione, gli interventi ciclici di controllo e riparazione rientrano nella manutenzione ordinaria, mentre un intervento di rifacimento completo dei frontalini o un intervento di sostituzione rientra nella manutenzione straordinaria.

Per gli interventi di manutenzione straordinaria è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea e quindi l’approvazione della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, ma se l’intervento è urgente poiché pregiudica la stabilità o la sicurezza della facciata, l’amministratore può procedere senza preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea (art. 1135 c.c.) anche se comunque è indispensabile che l’amministratore richieda una successiva ratifica da parte dell’assemblea.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI