L’Agenzia delle Entrate ha chiarito un importante aspetto riguardante l’ambito della tassazione delle plusvalenze immobiliari legate agli interventi edilizi agevolati.

Con la risposta n. 137 del 20 maggio 2025 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la rivendita di un immobile acquistato da un’impresa che aveva effettuato interventi edilizi agevolati beneficiando del Superbonus, non genera plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR.

Nel caso esaminato, un contribuente si è rivolto all’Agenzia delle Entrate presentando un interpello in cui ha spiegato di aver acquistato un immobile sul quale erano stati effettuati interventi antisismici, beneficiando delle agevolazioni previste dal Superbonus e ha dichiarato di aver esercitato l’opzione per la cessione del credito.

Il contribuente ha proseguito spiegando che intende procedere con la vendita del suddetto immobile, perciò ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se questa operazione possa generare una plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR.

Il citato articolo è stato introdotto dalla Legge di Bilancio 2024 che include tra i redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili oggetto di interventi edilizi agevolati, purché conclusi da non più di 10 anni.

Il dubbio posto dal contribuente è quindi relativo all’applicabilità di tale norma anche nel caso in cui la vendita riguardi un immobile che ha beneficiato del Superbonus, ma senza che gli interventi venissero eseguiti direttamente dal contribuente.

In risposta, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che l’articolo 1, commi da 64 a 67 della Legge di Bilancio 2024 (legge 30 dicembre 2023) ha modificato gli articoli 67 e 68 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), introducendo una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni d’immobili che sono stati oggetto d’interventi agevolati (Superbonus).

In seguito a tali modifiche, l’art. 67 del TUIR prevede che:

Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: […]; b) al di fuori delle ipotesi di cui alla lettera b­bis), le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati  o costruiti da non più di  cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari […]; b­bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto  abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano  stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo; […].

La normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 prevede che siano imponibili le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili per i quali il cedente o altri aventi diritto abbiano eseguito lavori agevolati dal Superbonus, se i lavori risultano essere stati completati da meno di dieci anni rispetto alla cessione. La normativa, però, esclude dall’imponibilità le plusvalenze derivanti da immobili acquisiti per successione e immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla vendita.

Pertanto, in riferimento al caso esaminato, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che se l’immobile è stato acquistato già ristrutturato da un’impresa, la rivendita non genera plusvalenza imponibile, proprio perché il contribuente ha acquistato l’immobile da una ditta costruttrice che ha eseguito i lavori e l’ha poi venduto, pertanto la plusvalenza imponibile viene realizzata dalla ditta costruttrice e non dagli acquirenti successivi. Difatti, la normativa si riferisce esclusivamente agli immobili sui quali il cedente abbia direttamente eseguito la ristrutturazione con Superbonus.

In conclusione, la risposta n. 137/2025 fornisce un importante chiarimento riguardo l’applicabilità delle plusvalenze imponibili derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati. Nel caso in cui la vendita avvenga direttamente dopo l’esecuzione degli interventi agevolati la plusvalenza è imponibile. Se, invece la vendita riguarda un immobile acquistato da un’impresa che ha già eseguito i lavori, la tassazione non si applica. Infine, nel caso in cui si decide di rivendere dopo 5 anni dall’acquisto e se l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale, la cessione può generare una plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI