Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda il criterio di ripartizione delle spese da applicare in merito alla sostituzione dei canali di scarico delle acque piovane in condominio.

“Gentile Associazione,

vorrei chiedere un parere in merito alla seguente situazione. In un condominio da me gestito vi sono due terrazze di proprietà esclusiva che fungono da tetto alle abitazioni sottostanti. Le scossaline presenti per lo scolo dell’acqua nella grondaia sono danneggiate, pertanto vanno sostituite.

A tal proposito, quale criterio di ripartizione delle spese va applicato?”

Preg.mo associato,

con riferimento al caso di specie, la giurisprudenza di legittimità ha confermato che le gronde, i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di un edificio condominiale costituiscono bene comune, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all’uso comune (in quanto “servono all’uso e al godimento comune”), ricadono tra i beni, oggetto delle parti comuni dell’edificio come stabilito dall’ex. art. 1117 del codice civile.

Tuttavia, nel momento in cui la copertura del fabbricato sia costituita da tetto a falda o da lastrico di proprietà esclusiva, il quale assolve anche la funzione di copertura di parte del fabbricato, rimane indispensabile l’esistenza delle gronde per raccogliere e smaltire le acque piovane.

Le gronde convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell’edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi una funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura, salvo anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente con il disposto dell’articolo 1102 c.c., possa farne il proprietario del terrazzo stesso per i suoi usi.

Come tale, la proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, giacche’ l’articolo 1126 c.c. disciplina soltanto le riparazioni o le ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti dell’immobile, la cui esistenza è, per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo. Né è consentita un’interpretazione che per analogia estenda il regime dei costi di riparazione stabilito in via eccezionale dall’articolo 1126 del codice civile.

Pertanto, il principio di diritto è il seguente:

Salvo che il contrario risulti espressamente dal titolo, le gronde, i doccioni e i “canali di scarico” delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costituiscono il bene comune ai sensi dell’articolo 1117 c.c., atteso che svolgano una funzione necessaria all’uso comune e servono all’uso e al godimento comune, ancorché la funzione di copertura dell’edificio sia espletata da terrazzo di proprietà esclusiva.”

Cass. Sez. II n° 27154/2024

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia