La questione relativa agli affitti brevi genera spesso controversie in condominio, ma può il regolamento condominiale vietare questa tipologia di locazioni? Facciamo chiarezza sull’argomento.

Tra le diverse tipologie di contratto di locazione previste dalla legge troviamo i cosiddetti affitti brevi, ovvero una tipologia di contratto che consente al locatore di poter affittare il proprio immobile, ad uso esclusivamente abitativo, per un periodo massimo di trenta giorni.

Il termine di trenta giorni fa riferimento al singolo contratto fatto al singolo coinquilino, ciò significa che nel corso dell’anno il locatore può stipulare più contratti di locazione breve e ciascun contratto non deve superare il termine dei trenta giorni.

La locazione deve riguardare gli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa la categoria A10 – uffici o studi privati) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine etc.). Pertanto, sono esclusi dalle locazioni brevi gli immobili che pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, non rientrano tra le categorie catastali ammesse dalla normativa.

La differenza principale tra gli affitti brevi e i bed & breakfast pensioni o affittacamere è che mentre queste ultime sono ritenute vere e proprie attività commerciali, gli affitti brevi rientrano tra le locazioni ad uso abitativo, difatti con un contratto di affitto breve il locatore concede al conduttore l’uso dell’appartamento e del suo contenuto (elettrodomestici, mobili, biancheria etc.), ma non sono previsti servizi ulteriori come ad esempio la prima colazione o le pulizie, servizi che invece sono compresi in alberghi, pensioni, affittacamere o B&B.

In ambito condominiale la questione degli affitti brevi genera spesso dei conflitti tra i proprietari che vogliono trarre profitto dalla loro unità immobiliare e gli altri condòmini che devono tollerare l’ingresso e l’uscita continuo di persone diverse dallo stabile condominiale e, purtroppo, a volte si trovano in difficoltà rispetto ad ospiti che usufruiscono degli affitti brevi ma non rispettano le regole di convivenza poste dal condominio.

In circostanze come quelle appena descritte è quindi fondamentale riuscire a stabilire un equilibrio tra le esigenze dei proprietari che intendono ricorrere agli affitti brevi e quelle degli altri proprietari che vivono in condominio. Erroneamente a volte si pensa che l’assemblea di condominio debba autorizzare la stipulazione di affitti brevi nell’edificio, ma non è così, poiché l’assemblea non detiene il potere di poter bloccare questa tipologia di contratti, né tantomeno può farlo l’amministratore, tuttavia è importante prestare attenzione al regolamento di condominio.

Il regolamento condominiale di natura contrattuale, quindi quello redatto dal costruttore, può contenere alcuni divieti specifici e può includere restrizioni riguardanti le proprietà esclusive, pertanto all’interno del regolamento condominiale contrattuale è possibile che vi sia una specifica clausola che vieti gli affitti brevi.

Tale clausola deve essere espressa in modo chiaro e deve fare riferimento specificatamente alle locazioni brevi, poiché un divieto relativo allo svolgimento di attività di B&B o affittacamere non sarebbe sufficiente, visto che come spiegato la locazione breve non ha a che fare con quella di tipo alberghiero.

Generalmente, le clausole inserite all’interno del regolamento di tipo contrattuale possono riguardare o divieti specifici di svolgimento di alcune attività che potrebbero essere considerate dannose per la tranquillità o la sicurezza del condominio, oppure divieti generici relativi ad esempio ad attività che compromettono la sicurezza, il decoro architettonico o la quiete condominiale.

In presenza di tali divieti, i proprietari che intendono svolgere una delle attività vietate devono chiedere una modifica del regolamento contrattuale per la quale è necessario però il consenso unanime di tutti i condòmini.

Per quanto concerne le locazioni a breve termine, qualora non vi fosse uno specifico divieto nel regolamento contrattuale, il proprietario interessato a tale attività ha comunque l’obbligo di far sì che i propri affittuari non arrechino disturbo agli altri condòmini, inoltre ha l’obbligo di informare i propri ospiti sulle regole condominiali da rispettare, onde evitare future controversie. Da un punto di vista della sicurezza, il proprietario che affitta temporaneamente deve raccogliere i dati anagrafici degli ospiti per inviarli (anche telematicamente) alla Questura competente affinché vengano fatti i necessari controlli.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI