Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la ripartizione delle spese per interventi di manutenzione in una parte di un condominio formato da più scale e che possiede un unico codice fiscale.
L’ASSOCIATA CHIEDE
“Gentile Associazione,
vorrei chiedere un parere sulla seguente situazione. In un condominio formato da più scale è necessario procedere ad un intervento di ripristino delle parti ammalorate del cornicione di un singolo fabbricato ed al ripristino delle parti ammalorate dei singoli balconi, con utilizzo di mezzo meccanico elevatore.
A tal proposito, visto che il codice fiscale è unico per l’intero condominio, le spese di manutenzione per gli interventi in questione devono essere addebitate all’intero condominio o al fabbricato oggetto d’intervento?”
L’ESPERTO RISPONDE
Preg.ma associata,
la disciplina normativa, oggetto di disamina del caso descritto, richiede l’applicazione, in prima battuta dell’art. 1117 bis rubricato “Ambito di applicabilità” della disciplina condominiale, ovvero:
Le disposizioni del presente capo si applicano in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del codice civile.
La fattispecie descritta rientra nell’ambito del cosiddetto “Supercondominio” con applicazione della disciplina del condominio parziale. A sostegno della tesi richiamata, trova applicazione la disciplina normativa nella fattispecie dell’art. 1123 c.c., terzo comma, ovvero:
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
La fattispecie richiamata è stata confermata dalla giurisprudenza di legittimità a sostegno della quale, se pur con unico codice fiscale, presuppone che:
Deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ” ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o godimento in modo esclusivo di una parte dell’edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di un contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. In tal caso, ne consegue l’applicabilità dell’art. 1123 c.c. comma 3 per l’ipotesi in cui le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato. Infatti, è evidente che non possono ricomprendersi nel novero delle cose comuni previste dall’art. 1117 c.c., quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali servono soltanto all’uso e al godimento di una parte del complesso immobiliare.
Cass. Civ., Sez. II, 23-07-2013, n°17875
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia
Vorresti rimanere sempre aggiornato/a su tutte le novità in materia condominiale?
Iscriviti alla nostra Newsletter settimanale!
The form can be filled in the actual website url.
L’articolo Il condominio parziale nell’ambito del Supercondominio proviene da ANAPI – Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili.
