Il Tribunale di Roma in una recente sentenza ha stabilito che quando i lavori di ristrutturazione eseguiti in un appartamento causano danni all’appartamento adiacente, la responsabilità ricade sul proprietario dell’appartamento oggetto dei lavori, a patto che venga provato il nesso causale tra i lavori di ristrutturazione e i danni denunciati.

I lavori di ristrutturazione di un appartamento sito in un condominio sono interventi effettuati allo scopo di migliorare e modificare lo stato di un immobile e pur essendo delle opere private, possono avere un impatto diretto o indiretto sugli altri condòmini in termini di rumore, vibrazioni, polvere etc.

In questa fase delicata può succedere che il proprietario dell’abitazione oggetto dei lavori di ristrutturazione, possa essere chiamato a rispondere dei danni prodotti nell’appartamento del vicino a causa delle vibrazioni degli strumenti utilizzati per la ristrutturazione. Difatti, purtroppo, è possibile che le vibrazioni possano creare crepe o lesioni nei muri degli immobili adiacenti. Proprio su questo punto si sofferma la recente sentenza 9702/2025 del Tribunale di Roma.

Nel caso esaminato dal tribunale capitolino, un condomino, proprietario di un appartamento, aveva fatto causa al vicino del piano di sopra che aveva effettuato dei lavori di ristrutturazione nel proprio appartamento, ritenendolo responsabile di varie lesioni e crepe sorte nel proprio appartamento e generate a causa dei lavori di ristrutturazione.

I danni consistevano in crepe sui muri e rottura delle soglie in marmo delle finestre e il proprietario dell’appartamento danneggiato ha dichiarato che secondo il suo parere tali danni erano stati provocati sia dai lavori di rifacimento alla facciata del condominio risalenti al 2018 e sia dai lavori di ristrutturazione dell’appartamento al piano di sopra. In totale, il proprietario danneggiato aveva chiesto € 9.800 di risarcimento.

Il Tribunale di Roma ha, quindi, disposto una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per stabilire la causa dei danni e ha ascoltato i testimoni i quali avevano riferito che i lavori effettuati nell’appartamento sito al piano superiore comprendevano l’apertura di una finestra e la trasformazione della soffitta in abitazione, causando delle scosse continue e delle vibrazioni, con conseguenti danni all’immobile sottostante.

Dopo una lunga e articolata istruttoria, i giudici del Tribunale di Roma, grazie soprattutto agli elementi forniti dalla CTU, hanno riconosciuto la responsabilità del proprietario dell’appartamento in cui erano stati svolti gli interventi di ristrutturazione, ritenendo comprovato il nesso causale tra i danni all’immobile e i lavori di ristrutturazione eseguiti nell’appartamento sovrastante.

Si è ritenuto, quindi, che le lesioni potevano essere state causate da vibrazioni continue per percussioni su pareti e pavimenti contigui, inoltre, attraverso la consulenza tecnica d’ufficio è stato accertato che i lavori erano stati eseguiti in modo negligente o comunque senza gli adeguati accorgimenti tecnici, utilizzando l’impiego di macchinari che causano eccessive vibrazioni.

In virtù di quanto stabilito, il Tribunale di Roma ha accolto la richiesta di risarcimento del proprietario dell’immobile danneggiato, stabilendo un risarcimento pari a € 3.200 oltre rivalutazione e interessi.

Al contempo, però, il tribunale capitolino non ha accolto la richiesta di risarcimento posta a carico del condominio per i lavori di rifacimento della facciata, poiché non è stato dimostrato alcun nesso causale tra la tipologia dei lavori effettuati dall’impresa incaricata e i danni denunciati.

Ai sensi dell’art. 2043 del codice civile riguardo la responsabilità extracontrattuale, il Tribunale di Roma ha concluso che il proprietario dell’appartamento in cui vengono effettuati i lavori è tenuto a rispondere dei danni causati ad altre unità abitative, a condizione che venga provato il nesso causale tra i lavori e i danni.

Se questa correlazione viene dimostrata, il responsabile è tenuto a risarcire il proprietario dell’immobile danneggiato, coprendo le spese necessarie per riparare le parti danneggiate, oltre a rivalutazione e interessi.

A tal proposito, è importante evidenziare come in casi come quello appena descritto, la CTU svolge un ruolo fondamentale e particolarmente utile, poiché dispone delle competenze tecniche necessarie per stabilire l’origine dei danni, riuscendo a chiarire se siano stati dovuti agli interventi di ristrutturazione, come nel caso analizzato, o se invece si tratta di danni preesistenti o dovuti a cause diverse. Inoltre, la CTU verifica anche se i lavori sono stati eseguiti in modo corretto o se, invece, sono stati eseguiti senza gli adeguati accorgimenti tecnici o attraverso macchinari non adeguati.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI