Si può trasformare un’area del giardino condominiale in parcheggio per le auto e qual è la maggioranza necessaria? Approfondiamo di seguito la tematica.

All’interno di un condominio può accadere che in presenza di un giardino condominiale i condòmini preferiscono effettuare un cambio di destinazione d’uso così da poterlo trasformare in un parcheggio.

In merito a questa questione è bene chiarire che la giurisprudenza ha stabilito che la trasformazione di un cortile o giardino condominiale in un parcheggio, non comporta un cambio di destinazione d’uso, bensì si tratta di una innovazione.

Le innovazioni in ambito condominiale sono quelle modifiche materiali o funzionali mirate al miglioramento o ad un utilizzo più comodo delle parti comuni. Sostanzialmente un’innovazione altera l’aspetto materiale e muta la destinazione originaria di una parte comune, cosicché questa possa, successivamente all’intervento, essere utilizzata per scopi diversi da quelli precedenti all’intervento.

Chiaramente le innovazioni sono permesse solo quando non recano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, non alterano il decoro architettonico e non rendono la parte comune oggetto dei lavori inservibile all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Ciò significa, quindi, che le innovazioni non sono sempre ammesse, così come stabilito dall’art. 1120 del codice civile.

Per quanto riguarda la trasformazione di un giardino condominiale in un parcheggio è importante capire che si tratta di innovazione, proprio perché cambiano le relative maggioranze. Difatti, per la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni è necessaria una maggioranza che rappresenti i 4/5 dei partecipanti e i 4/5 del valore millesimale dell’edificio, mentre per l’approvazione delle innovazioni è necessaria la maggioranza dei partecipanti in assemblea a patto che raggiungano i due terzi dei millesimi dell’edificio.

Alcune sentenze hanno confermato che la trasformazione del giardino condominiale in parcheggio, pur costituendo un’innovazione, non rientra tra le innovazioni vietate, poiché non incide sulla stabilità o sulla sicurezza dell’edificio e non causa alcuna significativa menomazione del godimento o dell’uso del bene comune, specie nei casi in cui la trasformazione del giardino in parcheggio riguarda solo un’area del bene comune.

Su questo punto, infatti, la Cassazione, con la sentenza n. 21342/2018, ha stabilito che:

La delibera con la quale si muta la destinazione del giardino comune in parcheggio condominiale risulta legittima qualora l’area risulti occupata solo in minima parte da alberi con estensione ridotta rispetto alla superficie complessiva del cortile. Tale modificazione, infatti, non viola l’articolo 1120 Codice civile, non trovandoci al cospetto di innovazione vietata in considerazione dell’irrilevante menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, quanto piuttosto ad una rivalutazione economica per le singole unità abitative ed una maggiore utilità per tutti i condòmini.

Più recentemente anche il Tribunale di Catanzaro, con la sentenza n. 144 del 27 giugno 2025 in cui un condomino si era opposto alla trasformazione di una parte del giardino condominiale in area parcheggi, ha stabilito che tale trasformazione non può configurarsi come innovazione vietata in quanto non impedisce ai singoli condòmini di utilizzare la parte restante della cosa comune, ossia non è possibile configurare alcuna menomazione del diritto del singolo condomino alla fruizione dell’area verde nella sua consistenza originaria.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI