Per garantire la validità delle assemblee condominiali, l’avviso di convocazione deve contenere un ordine del giorno che delinei chiaramente quali saranno gli argomenti da discutere e votare.

L’ordine del giorno di un’assemblea condominiale è un elenco specifico degli argomenti da discutere e da votare nel corso di quella precisa assemblea e la sua funzione è quella di informare tutti i condòmini sulle tematiche da discutere affinché il voto espresso in assemblea sia consapevole.

Proprio per questo motivo, l’ordine del giorno è obbligatorio a livello normativo, difatti l’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ. stabilisce che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, contenente la specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione e deve contenere anche le indicazioni relative al luogo, data e ora dell’adunanza. Chiaramente l’ordine del giorno è obbligatorio in ogni richiesta di convocazione dell’assemblea, quindi sia in caso di assemblea ordinaria e sia in caso di assemblea straordinaria.

Per far sì che assolva alla sua funzione informativa, l’ordine del giorno deve indicare in modo chiaro le singole questioni da discutere e votare in assemblea. Tale indicazione, però, non è necessario che sia estremamente dettagliata, ma può essere sintetica, l’importante è che faccia capire ai condòmini su cosa verterà la discussione. I dettagli dei vari argomenti verranno poi esplicitati, analizzati e discussi durante la riunione.

Generalmente l’ordine del giorno viene predisposto dall’amministratore di condominio, il quale include innanzitutto tutti gli argomenti che sono obbligatori per legge, come ad esempio l’approvazione del rendiconto annuale, inoltre nel redigere l’ordine del giorno l’amministratore è tenuto ad inserire tutti quei punti che sono rilevanti nella gestione del condominio.

Tra gli argomenti più frequenti di cui si discute durante le assemblee troviamo gli eventuali lavori straordinari, la gestione delle aree comuni, le possibili problematiche con fornitori o collaboratori e l’adozione di innovazioni ad impianti e parti comuni.

È bene chiarire che i singoli condòmini, qualora ritenessero opportuno, possono suggerire all’amministratore di inserire argomenti specifici nell’ordine del giorno. Inoltre, i condòmini stessi possono chiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 66 disp. att. del codice civile, il quale stabilisce che per poter procedere in tal senso è necessario che la richiesta arrivi da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. In tal caso se l’amministratore non provvede entro 10 giorni dalla loro richiesta, i citati condòmini potranno provvedere direttamente alla convocazione e a redigere l’ordine del giorno includendo tutti i punti necessari.

Nei condomini in cui non è presente l’amministratore, l’assemblea può essere convocata ad iniziativa di ciascun condomino ed in quel caso sarà il condomino interessato a stabilire gli argomenti da inserire nell’ordine del giorno.

L’ordine del giorno ha, quindi, un ruolo fondamentale ed è necessario che durante la riunione condominiale vengano trattati esclusivamente i punti elencati, poiché caso in cui l’assemblea prendesse decisioni su argomenti che non erano stati inseriti nell’ordine del giorno, la relativa delibera è annullabile su ricorso proposto dai condòmini assenti o da coloro che hanno espresso voto contrario o si sono astenuti.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI