Il distacco di calcinacci da un condominio può causare danni a cose o persone, proprio per questo motivo è importante chiarire su chi ricade la responsabilità e l’eventuale risarcimento danni.

Negli edifici condominiali può succedere che si stacchino e cadano calcinacci o altri detriti magari a causa delle condizioni vetuste degli edifici o dell’umidità, che chiaramente possono causare danni a persone o cose. Le conseguenze di tali accadimenti per eventuali danni a terzi possono essere rilevanti, pertanto è bene capire su chi ricade la responsabilità e l’eventuale risarcimento.

In casi di questo genere la prima cosa da fare è individuare la parte della facciata da cui sono caduti i calcinacci, poiché proprio individuando ciò è possibile definire la responsabilità degli eventuali danni.

Nel caso in cui i calcinacci siano caduti dalla facciata condominiale, quindi dagli elementi ornamentali come ad esempio i cornicioni o dai muri perimetrali, la responsabilità degli eventuali danni ricade sull’intero condominio, in quanto tali elementi si considerano di proprietà comune.

A tal proposito, l’art. 2051 c.c. stabilisce che: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.” Pertanto il condominio è tenuto a risarcire i danni causati dalle cose che ha in custodia a meno che non venga provato che tali danni siano stati causati da un evento imprevedibile e inevitabile nonostante l’ordinaria diligenza, come ad esempio un terremoto. Ciò significa che la caduta dei calcinacci non è stata causata dalla mancanza di manutenzione, ma da un evento inaspettato.

A tal proposito è importante evidenziare che il condominio ha l’obbligo di mantenere la facciata in buono stato di conservazione, effettuando i dovuti interventi di manutenzione, poiché se la caduta dei calcinacci è causata da un pessimo stato di conservazione, tutti i condòmini saranno chiamati a contribuire alle spese per la riparazione e al risarcimento dei danni causati. Tale ripartizione dovrà avvenire rispettando i millesimi di proprietà. Chiaramente l’amministratore di condominio ha il dovere di adempiere ai propri doveri di vigilanza e manutenzione delle parti comuni, perciò in caso di negligenza l’amministratore può essere ritenuto responsabile di “mala gestio” sia civilmente, con conseguente destituzione, e sia penalmente per il reato di lesioni personali.

Un altro importante aspetto da chiarire riguarda la caduta dei calcinacci dai balconi aggettanti o incassati. Questa distinzione è fondamentale per comprendere su chi ricade la responsabilità. I balconi aggettanti, ossia quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, sono di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento, mentre gli elementi decorativi presenti che contribuiscono al decoro della facciata (come i frontalini) sono considerati parti comuni. Pertanto, se i calcinacci provengono da queste ultime parti, il condominio sarà responsabile dei danni causati, mentre se i detriti provengono dalla soletta, dal pavimento o dal sottobalcone, la responsabilità ricade sul proprietario dell’appartamento.

I balconi incassati sono, invece, quelli che non sporgono dalla facciata e sono quindi inseriti nel corpo dell’edificio. In questa ipotesi, il balcone svolge una funzione strutturale e di copertura, pertanto i responsabili per la manutenzione e per i danni causati dalla sua rovina sono i proprietari dei piani sovrastanti e sottostanti. Solitamente in casi di questo tipo le spese per gli eventuali danni provocati sono ripartite in modo uguale tra i proprietari, salvo diverse condizioni. Chiaramente, così come per i balconi aggettanti, la responsabilità degli elementi decorativi dei balconi incassati ricade su tutto il condominio.

Riepilogando, la responsabilità per eventuali danni a cose o persone causati dal distacco di calcinacci, può ricadere su:

• proprietario dell’appartamento, nel caso in cui i detriti provengano da proprietà esclusive;
• condominio, qualora i calcinacci provenissero da parti comuni come gli elementi ornamentali dell’edificio, dei balconi aggettanti o le parti strutturali dei balconi incassati;
• amministratore di condominio, nel caso in cui non avesse adempiuto ai suoi doveri di vigilanza e manutenzione delle parti comuni.

Ad ogni modo è bene specificare che quanto scritto vale come regola di base, ma chiaramente ogni situazione va sempre valutata in modo specifico, caso per caso, in base alla dinamica dell’incidente e alla situazione dell’edificio.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI