In materia di deleghe consentite ad una sola persona in sede di assemblea condominiale, la legge impone dei vincoli da rispettare in base al numero di condòmini che vivono in condominio e in base ai millesimi. Approfondiamo la questione.

L’assemblea condominiale è un importante appuntamento per tutti i condòmini, poiché è il momento in cui vengono prese decisioni che riguardano il condominio, misure che a volte possono essere anche economicamente onerose, proprio per questo sarebbe sempre consigliabile partecipare. Chiaramente, però, può capitare che un condomino non possa prendere parte all’assemblea e in questo caso la delega è uno strumento utile per mantenere una corretta rappresentatività del condominio.

Nello specifico, la delega in assemblea di condominio è un atto scritto attraverso il quale un condomino (delegante) conferisce a terzi o ad un altro condomino (delegato) il potere di partecipare all’assemblea per votare in sua vece.

La delega deve, quindi, essere scritta ed è importante evidenziare che è un atto privato, ciò significa che ha valore solo tra le parti coinvolte, perciò non ha valore nei confronti del condominio. Generalmente l’amministratore di condominio, insieme all’avviso di convocazione, fornisce anche un modello di delega che eventualmente può essere utilizzato dai condòmini interessati, ma visto che comunque legalmente non vi sono delle formule stabilite, gli interessati possono redigere anche in autonomia il documento di delega inserendo i dati del delegante e del delegato, la data dell’assemblea e la firma del delegante.

Riguardo alla questione legata al numero di persone che può rappresentare un singolo condomino in assemblea, da un punto di vista giuridico l’art. 67 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile stabilisce che:

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Nel caso in cui il numero dei condòmini sia inferiore a 20, il Codice Civile non prevede particolari limitazioni, ciò significa, quindi che nei condomini con 20 o meno condòmini, un condomino può assumere le deleghe altrui senza nessun vincolo sul numero di condòmini.

Ad ogni modo è sempre bene consultare il regolamento di condominio, poiché, in assenza di specifiche normative da parte del Codice Civile, potrebbe comunque contenere dei limiti in tal senso sia in base al numero di condòmini e sia in base ai millesimi.

Diversamente, negli edifici in cui vi sono più di 20 condòmini, un singolo condomino non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e più di un quinto del valore proporzionale in millesimi. Svariate sentenze a riguardo chiariscono che per applicare il divieto devono concorrere entrambi i presupposti, sia quello relativo al numero di condòmini e sia quello relativo ai millesimi. Ciò significa che se una persona rappresenta più di un quinto dei condòmini i quali però hanno tutti pochi millesimi, quindi non superano un quinto del totale, il condomino interessato può raccogliere le deleghe.

Nel caso in cui un condòmino si presentasse in assemblea con un numero maggiore di deleghe rispetto a quello consentito, sia per quanto riguarda il limite di un quinto dei condòmini e sia per quanto riguarda il limite relativo ai millesimi, le deleghe eccedenti non sono valide e di conseguenza neppure il voto. Tali condizioni non vanno ad inficiare la validità assoluta di quanto deliberato e approvato in assemblea, ma rappresentano un vizio di formazione della delibera e ciò vuol dire che la delibera non è automaticamente nulla ma è annullabile, pertanto potrebbe essere impugnata entro 30 giorni dall’assemblea per i condòmini che hanno votato a sfavore o si sono astenuti ed entro 30 giorni dalla ricezione del verbale di assemblea per i condòmini assenti. Chiaramente, qualora la delibera non venisse impugnata entro le tempistiche stabilite, verrà considerata approvata.

Infine, sempre per quanto concerne la tematica relativa alle deleghe in assemblea, è bene sapere che di norma la delega non indica come il delegato dovrà votare, anche se nulla vieta che il delegante metta per iscritto al delegato come dovrà esprimersi al momento del voto. Ma se il delegato vota diversamente rispetto a quanto deciso precedentemente con il delegante, l’assemblea resta comunque valida, poiché l’accordo tra le parti non determina effetti nei confronti del condominio, anche se il delegante potrebbe chiedere il risarcimento al delegato e ciò può avvenire solo nei limiti in cui il suo voto sia stato determinante ai fini della formazione della maggioranza assembleare o se dalla diversa decisione assembleare gli sia derivato un danno effettivo, concreto e dimostrabile.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI