Trasformare il tetto in terrazzo richiede l’ottenimento di specifici permessi e autorizzazioni, inoltre, in ambito condominiale, tale intervento di trasformazione richiede anche l’autorizzazione da parte dell’assemblea.

In contesti condominiali può accadere che vi sia il desiderio di trasformare il lastrico solare in un terrazzo, in modo da poter fruire di uno spazio all’aperto, ma questo tipo di intervento richiede una particolare attenzione, pertanto è bene capire quali sono i permessi da ottenere e se è necessaria l’autorizzazione da parte dell’assemblea.

Innanzitutto è importante chiarire la differenza tra lastrico solare e terrazzo, visto che nel linguaggio comune si fa spesso confusione. Il lastrico solare è la copertura piana di un edificio, quindi un’alternativa al classico tetto a spiovente. Solitamente, visto che viene progettato come copertura dell’edificio e protezione dagli eventi atmosferici, il lastrico solare non nasce per l’uso diretto come spazio vivibile, proprio per questo motivo sono necessari degli interventi di trasformazione e adeguamento per renderlo praticabile.

Il terrazzo, invece, è una superficie piana che viene progettata sin dal principio come spazio destinato ad un uso abitativo, perciò praticabile, difatti tale superficie viene progettata per essere calpestabile e viene dotata di parapetti di sicurezza. Pertanto, mentre il terrazzo viene già progettato per assolvere a tali funzioni, il lastrico solare deve essere sottoposto a vari interventi per poter diventare uno spazio vivibile.

La trasformazione del lastrico solare in terrazzo è un intervento edilizio rilevante, poiché si tratta di una modifica che muta profondamente l’assetto dell’edificio, pertanto non è un intervento che rientra nell’edilizia libera, proprio per questo motivo tale intervento richiede l’ottenimento di specifici permessi, così come stabilito dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).

In linea generale, per un intervento di tale portata non è sempre sufficiente la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), ma tale modifica può essere soggetta al rilascio del permesso di costruire. La SCIA, infatti, è necessaria per interventi di ristrutturazione edilizia leggera o per gli interventi di manutenzione straordinaria, in entrambi i casi si tratta di interventi che non alterano significativamente il volume e la sagoma dell’edificio o la destinazione d’uso.

Per quanto concerne la trasformazione di un lastrico solare in terrazza, quindi, molto spesso il permesso a costruire è il titolo abilitativo richiesto, trattandosi di un intervento di ristrutturazione invasivo, poiché vi è il cambio di destinazione d’uso del tetto da semplice copertura a spazio fruibile e vivibile ed inoltre, tale intervento comporta delle modifiche importanti al volume e alla sagoma dell’edificio.

Ad ogni modo, per poter procedere, è sempre necessario il sopralluogo da parte di un tecnico abilitato che effettui una verifica strutturale, certificando la possibilità di trasformazione del tetto in un terrazzo.

In ambito condominiale, oltre ai permessi sopra elencati, bisogna tener conto di altri importanti aspetti. Nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà comune del condominio, quindi faccia parte delle parti comuni condominiali ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, è necessario innanzitutto consultare il regolamento condominiale per capire se vi sono dei limiti specifici, inoltre è necessaria la delibera assembleare. Trattandosi di un intervento che rientra nelle innovazioni, è necessario ottenere la maggioranza qualificata degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Qualora il regolamento condominiale contrattuale ponesse un divieto specifico, per poter procedere è necessario ottenere un voto unanime da parte dell’assemblea, affinché il regolamento condominiale venga modificato.

Chiaramente, sarà anche necessario il sopralluogo del tecnico abilitato che verifichi la fattibilità del progetto, poiché tale intervento non deve ledere la sicurezza, la stabilità o il decoro architettonico dell’edificio.

Sempre in ambito condominiale può verificarsi che il lastrico solare, pur restando parte comune dell’edificio, sia attribuito in uso esclusivo ad uno o più condòmini. In tal caso, il proprietario o i proprietari coinvolti, potrebbero voler procedere con la trasformazione del lastrico solare in terrazzo per poter fruire di un ulteriore spazio vivibile. In tale ipotesi, la giurisprudenza ha elaborato due principali orientamenti in merito alle maggioranze assembleari necessarie.

Un primo orientamento, espresso anche dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 19281/2009, la trasformazione del lastrico solare condominiale in terrazzo ad uso esclusivo può configurarsi come un’indebita appropriazione di una parte comune che viene sottratta agli altri condòmini, pur continuando a svolgere la funzione di copertura. Proprio per questo motivo, secondo questo primo orientamento, è necessario il voto favorevole unanime dell’assemblea, poiché viene alterata la destinazione d’uso comune. Tuttavia, tale valutazione deve essere fatta caso per caso.

Un secondo orientamento più recente (Cass. civ., sent. n. 2126/2021), ammette la trasformazione del tetto in terrazzo a uso esclusivo, purché venga preservata integralmente la funzione di copertura e di protezione delle strutture sottostanti. Secondo tale indirizzo, l’intervento può essere qualificato come un uso più intenso della cosa comune, ai sensi dell’art. 1102 del codice civile e, qualora sia sottoposto all’esame dell’assemblea, può essere approvato con la maggioranza qualificata degli intervenuti che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio, pari ad almeno 667 millesimi.

Per quanto concerne le spese per questa tipologia di intervento, nel caso in cui il terrazzo fosse destinato all’uso dell’intero condominio, i costi ricadono sui condòmini che approvano l’intervento di trasformazione, trattandosi di un’innovazione voluttuaria (art. 1121 c.c.). I condòmini che esprimono parere contrario, possono sottrarsi alla spesa, fermo restando il diritto di partecipare successivamente all’utilizzo dell’opera, contribuendo in misura proporzionale ai costi sostenuti.

Nel caso in cui l’intervento non si configura come voluttuario e viene deliberato con la maggioranza prevista dall’art. 1120 c.c., oppure se tutti i condòmini accettano di contribuire, le spese possono essere ripartite tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda i lastrici solari trasformati in terrazzi ad uso esclusivo, i costi per l’intervento devono essere sostenuti dal condomino che ne beneficia ed eventuali compensazioni economiche a favore degli altri condòmini per la perdita del godimento della parte comune, possono essere concordate in sede di assemblea.

Nel caso in cui, però, tale intervento comporti un miglioramento della funzione di copertura del tetto condominiale, le relative spese seguono il criterio previsto dall’art. 1126 c.c., ovvero un terzo a carico del condomino che ne detiene l’uso esclusivo e i restanti due terzi a carico degli altri condòmini, sempre in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI