L’intervento di sostituzione delle ringhiere dei balconi in edifici condominiali richiede una particolare attenzione, poiché la proprietà cambia a seconda del tipo di funzione svolta prevalentemente dalla ringhiera. Inoltre, è centrale l’importanza del rispetto del decoro architettonico dell’edificio.

In condominio può accadere che vi sia la necessità di sostituire le ringhiere dei balconi, pertanto è bene stabilire la proprietà degli elementi che formano il balcone, così da poter comprendere come agire in casi di questo tipo.

Innanzitutto è fondamentale ricordare che in un edificio i balconi possono essere aggettanti o incassati e questa distinzione è necessaria al fine di comprendere le caratteristiche principali delle due tipologie di balconi.

I balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla facciata di un edificio, costituendo un prolungamento dell’unità immobiliare e muniti solitamente di ringhiera o parapetto. Il balcone di tipo aggettante è di proprietà esclusiva del condomino proprietario della relativa unità immobiliare e proprio per questo motivo le spese relative alla manutenzione ordinaria o straordinaria, sono a carico del proprietario dell’appartamento. Fanno eccezione solo gli elementi ornamentali e decorativi del balcone, come ad esempio i frontalini, che possono essere condominiali se si tratta di elementi ornamentali di pregio.

I balconi incassati sono, invece, quelli che non sporgono dalla facciata dell’edificio, difatti si tratta di un tipo di struttura rientrante all’interno del perimetro dell’edificio, inoltre i balconi incassati fungono da copertura per il piano inferiore. Sostanzialmente il balcone incassato deve avere due caratteristiche principali, ovvero non deve sporgere dalla struttura condominiale ma deve essere integrato all’interno del corpo dell’edificio e il piano di calpestio deve svolgere la stessa funzione di un solaio, ovvero il balcone deve fungere sia da sostegno per il piano superiore e sia da copertura per il piano inferiore. La soletta è di proprietà comune tra il proprietario dell’unità immobiliare inferiore e quello superiore, la pavimentazione è di proprietà esclusiva del proprietario del piano superiore, mentre il sottobalcone è di proprietà esclusiva del proprietario del piano inferiore. Infine, il frontalino e il parapetto esterno sono di proprietà comune, pertanto le spese devono essere sostenute da tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà.

L’art. 1122 del codice civile stabilisce che:

Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

Nel caso di sostituzione delle ringhiere dei balconi in un condominio, la risposta non è univoca, ma dipende dalla natura e dalla funzione delle ringhiere. Secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente in materia di condominio, per capire come procedere, è necessario verificare quale sia la funzione prevalente del manufatto, ovvero se si tratta di una funzione legata alla sicurezza e alla protezione oppure se si tratta di una funzione estetico-decorativa.

Se la ringhiera svolge principalmente la funzione di parapetto, quindi di una struttura che consente l’affaccio in sicurezza, essa ha natura privata e deve considerarsi parte integrante del balcone. In tal caso, trattandosi di proprietà esclusiva, il condomino può procedere liberamente alla sostituzione della ringhiera, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea, purché l’intervento non alteri il decoro architettonico dell’edificio. Tale situazione è più frequente nei balconi aggettanti, poiché in questo caso gli elementi strutturali del balcone, compresa la ringhiera se priva di pregio o di valenza estetica, appartengono al proprietario della relativa unità immobiliare.

Se la ringhiera, invece, svolge principalmente una funzione estetica, contribuendo significativamente al decoro architettonico dell’edificio, essa deve ritenersi parte comune, ai sensi dell’art. 1117 del codice civile. In questa ipotesi la sostituzione della ringhiera deve essere deliberata dall’assemblea condominiale e le spese devono essere ripartite tra tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà. Questo tipo di situazione è più frequente nei balconi incassati, i cui elementi esterni contribuiscono all’estetica dell’edificio.

L’importanza del decoro architettonico è, quindi, centrale, poiché il criterio utilizzato per capire come procedere non è solo relativo alla tipologia del balcone, ma all’incidenza concreta della ringhiera sul decoro architettonico dell’edificio. Difatti, anche nella sostituzione di una ringhiera di proprietà esclusiva è fondamentale non compromettere l’armonia estetica dell’edificio.

In conclusione, per stabilire su chi ricade la decisione in merito alla sostituzione delle ringhiere nei balconi condominiali, occorre valutare caso per caso la funzione svolta da esse e l’impatto sull’estetica del condominio.

Di norma, quindi, se la ringhiera svolge una funzione prevalentemente protettiva è il singolo condomino proprietario a dover decidere, anche se nella sostituzione dovrà preoccuparsi di non ledere il decoro architettonico, se invece la ringhiera svolge prevalentemente una funzione estetica e concorre alla formazione della facciata, la decisione ricade direttamente sull’assemblea di condominio in quanto si tratta di una parte comune.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI