Se un condomino non paga le rate condominiali, l’amministratore può sospendere dopo sei mesi i servizi suscettibili di godimento separato, ma vi sono alcuni limiti. Approfondiamo la questione.

In ambito condominiale la morosità è sempre un tasto dolente e, purtroppo, sempre più spesso negli ultimi anni, a causa anche della crisi economica, i condòmini hanno difficoltà a pagare le spese condominiali e ciò crea non pochi problemi al condominio e all’amministratore, poiché è necessario comunque garantire i servizi al condominio e, quindi, pagare i fornitori.

In situazioni di questo tipo è necessario agire in tutela della cassa comune e, al contempo, cercare di contrastare la morosità, pertanto l’amministratore di condominio può utilizzare due strumenti, ovvero, il decreto ingiuntivo o la sospensione dei servizi. Trattandosi di questioni molto delicate e complesse, è bene comprendere come agire e qual è la normativa di riferimento.

L’art. 1130 c.c., comma 3, stabilisce che l’amministratore di condominio ha il dovere di “riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”.

Pertanto in caso di condomino moroso, l’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile stabilisce due strumenti:

1. il decreto ingiuntivo, ovvero l’amministratore, una volta ottenuta l’approvazione da parte dell’assemblea della ripartizione delle spese, entro 180 giorni dalla chiusura della gestione può rivolgersi ad un giudice per ottenere un’ingiunzione immediata di pagamento;
2. la sospensione dei servizi, ovvero l’autotutela. In tal caso se la morosità si protrae per almeno sei mesi, l’amministratore può decidere autonomamente di sospendere la fruizione dei servizi al condomino moroso.

Su questo secondo punto è però opportuno chiarire alcuni importanti aspetti. La normativa di riferimento cita solo i “servizi suscettibili di godimento separato”, senza distinzioni, perciò si tratta di quei servizi che possono essere interrotti per il singolo condomino senza creare disagi agli altri condòmini in regola con i pagamenti.

Potenzialmente in questa categoria di servizi possono rientrare il servizio di ascensore, il servizio di riscaldamento centralizzato (se l’impianto lo consente) e la fornitura dell’acqua (se si può intervenire sulla singola utenza senza entrare in casa). Non possono essere sospesi i servizi indivisibili, ovvero servizi come la pulizia delle parti comuni o l’illuminazione delle scale.

Tuttavia, l’esercizio dell’autotutela da parte dell’amministratore non è privo di limite, poiché è necessario mantenere un bilanciamento tra l’interesse del condominio a non farsi carico dei debiti del condomino moroso, e la tutela dei diritti fondamentali del soggetto moroso, come il diritto alla salute.

In merito, una parte della giurisprudenza ritiene che la sospensione dei servizi essenziali possa essere considerata illegittima se incide gravemente sulla salute o sull’incolumità del soggetto. Ad esempio per quanto concerne il riscaldamento, il parere del Tribunale di Bologna è che il distacco del servizio nei mesi invernali può costituire una reale minaccia alla salute del soggetto. Per quanto riguarda l’acqua, in quanto bene primario Il D.P.C.M. 29 agosto 2016 impone ai gestori di garantire ai soggetti in stato di disagio economico un quantitativo minimo vitale, ovvero 50 litri al giorno per persona.

Un orientamento più recente proviene dal Tribunale di Modena che con sentenza n. 211 del 20 febbraio 2026 ha stabilito che le tutele previste per il soggetto moroso del servizio idrico pubblico non si applicano ai rapporti interni tra condominio e condomino. In quest’ottica la sospensione può essere legittima perché la normativa non distingue tra servizi essenziali o non essenziali, la finalità è tutelare l’interesse della comunità e l’unico limite alla sospensione è la prova concreta di uno stato di indigenza, prova che nel caso esaminato dai giudici non era presente. Inoltre, la normativa garantisce che il “quantitativo minimo vitale” ha natura pubblicistica e si applica al rapporto tra gestore e utente, non ai rapporti interni tra condomino e condominio.

Per quanto concerne il distacco del servizio di ascensore, soprattutto quando l’accesso avviene tramite chiave o badge, può essere legittima se si ferma a comportare solo un minimo disagio, poiché ad esempio se viene sospeso l’uso dell’ascensore a un condomino che ha difficoltà motorie, prevale la tutela della persona rispetto all’interesse economico del condominio.

Ad ogni modo, nonostante secondo la normativa l’amministratore può agire autonomamente, spesso gli amministratori preferiscono presentare ai tribunali dei ricorsi d’urgenza per ottenere un provvedimento autorizzativo e ciò accade sia perché in caso di danni gravi derivanti dal distacco di un servizio essenziale, l’amministratore rischia di essere citato in diritto per abuso del diritto e sia perché se il contatore o la valvola si trovano all’interno dell’appartamento del condomino moroso ed egli nega l’accesso, occorre necessariamente un titolo giudiziale per poter intervenire.

Sostanzialmente, quindi, ci sono due impostazioni giurisprudenziali, uno che privilegia la tutela dei diritti fondamentali e di conseguenza tende a limitare la sospensione dei servizi essenziali, l’altro che valorizza lo strumento dell’autotutela e ammette la sospensione dei servizi fondamentali, salvo che vi siano prove di concreta indigenza.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI