In condominio come devono essere suddivise le spese relative alla manutenzione dell’impianto di autoclave condominiale? Approfondiamo la tematica.

L’impianto di autoclave condominiale è un sistema idrico abbastanza comune, posto generalmente al piano terra dell’edificio e progettato per garantire l’erogazione idrica costante e un’adeguata pressione dell’acqua in tutti gli appartamenti che compongono il condominio, specialmente quelli posti ai piani più alti.

Per quanto riguarda le spese di manutenzione dell’autoclave, che rientrano tra le spese di gestione delle parti comuni (normate dall’art. 1117 c.c.), la regola generale stabilisce che queste vanno ripartite tra tutti i condòmini in base al criterio dei millesimi di proprietà, ai sensi dell’art. 1123 del codice civile. Tale ripartizione vale sia per le spese di manutenzione ordinaria che per quelle di manutenzione straordinaria o di adeguamento dell’impianto.

A tal proposito, il regolamento condominiale può prevedere un criterio diverso di ripartizione delle spese, salvo che però sia stato approvato all’unanimità. È fondamentale, quindi, consultare il regolamento per capire se vi sono delle tabelle millesimali specifiche per l’autoclave o se sono previsti criteri di ripartizione diversi.

La giurisprudenza ha chiarito varie volte che l’impianto idrico centralizzato, che comprende anche l’autoclave, costituisce un servizio comune indispensabile per il funzionamento dell’edificio. Pertanto, tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle relative spese anche se alcuni di essi (ad esempio i proprietari dei piani bassi) traggono una minore utilità dall’impianto.

Nei casi in cui l’impianto di autoclave serve solo alcune scale o corpi di fabbrica o, comunque, è destinato solo ad alcune unità immobiliari, le relative spese devono essere sostenute solo dai proprietari che traggono beneficio dal servizio. Questo principio si applica più spesso nei supercondomini, in cui può capitare che l’impianto idrico serva solo alcune delle palazzine.

Come accennati precedentemente, una questione spesso discussa riguarda l’ipotesi in cui l’autoclave serve soprattutto per garantire la pressione idrica ai piani più alti del condominio e quindi, ci si chiede se è possibile far pagare di più ai proprietari dei piani più alti.

A tal proposito, la Corte di Cassazione con sentenza n. 7172/1983 ha stabilito che l’autoclave, che fa parte dell’impianto idrico condominiale, serve tutti i condòmini, senza considerare l’altezza dei piani, perciò le spese relative devono essere ripartite tra tutti i proprietari in base ai millesimi di proprietà.

Di parere diverso il Tribunale di Livorno, che con la sentenza n. 520/2021 ha stabilito che le spese per l’installazione o la manutenzione dell’autoclave, principalmente finalizzata a garantire pressione idrica ai piani superiori, devono essere suddivise con lo stesso criterio previsto per scale e ascensori, quindi per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in base all’altezza del suolo.

Recentemente il Tribunale di Termini Imerese, con sent. n. 1225/2024, ha ripreso il parere della Corte di Cassazione, chiarendo che le spese di manutenzione dell’autoclave condominiale devono essere ripartite tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà e non in base all’uso.

Per quanto riguarda la manutenzione ordinaria dell’autoclave, questa comprende le verifiche periodiche, la pulizia dei filtri e la ricarica del cuscino d’aria. Al contrario rientrano nella categoria della manutenzione straordinaria interventi come la sostituzione dell’intera pompa, del serbatoio o del motore.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI