Le attività di B&B, affittacamere o locazioni turistiche brevi in condominio possono essere vietate solo se lo prevede il regolamento condominiale contrattuale e il divieto è espresso in modo chiaro.

Negli ultimi anni sono sempre più diffusi i bed & breakfast, gli affittacamere e le locazioni turistiche brevi e la diffusione di questa tipologia di attività all’interno dei condomini, ha creato controversie sempre più frequenti tra condòmini.

A tal proposito, è importante chiarire quando il condominio può effettivamente opporsi al condòmino che intende utilizzare il proprio appartamento per finalità ricettive e quando, invece, non è possibile farlo.

In linea generale, il diritto di proprietà consente al proprietario di un immobile di deciderne l’utilizzo, ciò significa che il titolare di un immobile può decidere se destinarlo a bed & breakfast, affittacamere o locazione turistica. In ambito condominiale, però, la questione è un po’ più complessa, poiché la libertà del proprietario di un immobile non è assoluta, ma può subire delle limitazioni a condizioni specifiche.

L’elemento centrale e che fa la differenza in casi di questo genere è il regolamento condominiale, la cui natura giuridica può incidere ponendo specifici vincoli. A tal proposito, è necessario innanzitutto fare chiarezza sulla differenza tra il regolamento assembleare e il regolamento contrattuale. Il regolamento assembleare è approvato a maggioranza, ed è finalizzato principalmente a disciplinare l’uso delle parti comuni e la convivenza tra condòmini. Di conseguenza, tale regolamento non può incidere o compromettere i diritti individuali sulle proprietà esclusive, pertanto non può porre divieti in merito all’apertura di un B&B o alla stipula di affitti turistici.

Di contro, il regolamento condominiale contrattuale è quello generalmente stabilito dal costruttore e che viene accettato all’unanimità al momento dell’acquisto. Tale regolamento può prevedere dei limiti da rispettare che riguardano anche le proprietà esclusive, quindi l’uso degli appartamenti privati, di conseguenza solo il regolamento contrattuale può contenere un divieto esplicito e valido in merito all’apertura di B&B o attività similari.

E proprio questo ultimo punto è molto importante, poiché il divieto contenuto nel regolamento contrattuale, per essere valido deve essere formulato in modo chiaro ed esplicito. Difatti, la giurisprudenza in materia è costante nel ritenere che le limitazioni al diritto di proprietà non possano essere interpretate in modo implicito o estensivo. Ciò significa che le clausole generiche o i riferimenti vaghi ad attività ricettive, come il divieto di “attività incompatibili con la tranquillità del condominio”, non sono sufficienti a vietare l’esercizio di B&B o locazioni brevi. Per questo motivo è necessario che la clausola sia specifica e indichi in modo chiaro ed esplicito il divieto di attività ricettive, B&B etc.

Un altro aspetto rilevante riguardo questa questione, è quello relativo alla distinzione tra attività ricettive e semplici locazioni. Per quanto concerne i B&B e gli affittacamere, si tratta di attività di tipo imprenditoriale poiché implicano l’offerta di servizi come il servizio accoglienza, il servizio di pulizia o il cambio della biancheria.

Ciò vuol dire che i bed & breakfast o gli affittacamere, proprio per la loro natura, sono più facilmente soggetti a divieti nel caso in cui il regolamento contrattuale preveda un divieto alle attività produttive o ricettive all’interno del condominio.

Per quanto riguarda, invece, le locazioni turistiche brevi, in questo caso si tratta di contratti di affitto che però non prevedono servizi accessori significativi. Proprio per questo motivo, a meno che il regolamento condominiale contrattuale non vieti in modo esplicito questo tipo di utilizzo, è molto più difficile limitare l’uso degli appartamenti privati finalizzato a locazioni turistiche brevi.

Ciò detto, si evince quindi che il condominio non può vietare B&B o locazioni brevi se tale divieto non è chiaramente esplicitato nel regolamento contrattuale. Inoltre, visto che l’assemblea non ha il potere di introdurre nuovi divieti con una semplice delibera votata a maggioranza, per poter incidere sui diritti dei singoli proprietari, è sempre necessaria l’unanimità.

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito e chiarito che le limitazioni devono essere espresse in modo inequivocabile e preciso e che le attività ricettive possono essere vietate se rientrano tra quelle considerate produttive dal regolamento. Inoltre, è stato chiarito anche le locazioni brevi, proprio perché non equivalgono ad attività alberghiere, non possono essere vietate, salvo che non vi sia una clausola specifica.

In definitiva, la questione legata ai divieti di attività di questo genere, è legata alla natura del regolamento condominiale e alla tipologia di divieto esplicitato, poiché in mancanza dei requisiti descritti, prevale il diritto del proprietario di utilizzare liberamente il proprio appartamento, anche per scopi turistici.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI