L’installazione di un cancello automatico in condominio spesso non è considerata un’innovazione e può essere deliberata con una maggioranza ordinaria, ma non sempre è così. Approfondiamo di seguito la questione.

In contesti condominiali è sempre più frequente la presenza di cancelli automatici, installati per una maggiore comodità nell’utilizzo degli spazi comuni, ma anche per esigenze legate alla sicurezza e alla limitazione di accesso nelle aree comuni a soggetti estranei. Negli ultimi anni attorno a questa tematica si è sviluppato un dibattito giuridico in merito alla natura di tale opera e alle maggioranze richieste per l’approvazione.

La questione principale ruota attorno alla distinzione tra innovazione condominiale e intervento volto a una modifica delle parti comuni finalizzata a un migliore godimento. Secondo l’orientamento generale della Corte di Cassazione, l’installazione o l’automazione di un cancello condominiale, non costituisce in automatico un’innovazione, ma ciò che deve essere valutato è l’effetto concreto dell’intervento su parti comuni e diritti dei condòmini.

Quando il cancello condominiale serve a disciplinare l’accesso al cortile comune o all’edificio, impedendo quindi l’accesso a soggetti estranei e aumentando la sicurezza generale del condominio, l’opera non altera la destinazione del bene comune e non impedisce l’uso ad altri condòmini, ma viene considerata come modalità di regolamentazione dell’uso della cosa comune.

Uno degli aspetti più discussi a proposito di questa tematica, riguarda il quorum deliberativo richiesto in assemblea, poiché, come sappiamo, la disciplina condominiale distingue gli atti di gestione ordinaria e le innovazioni vere e proprie.

Nel caso in cui l’intervento consista nell’automazione di un cancello già esistente o nella sostituzione del motore o, ancora, nell’installazione di sistemi elettronici di apertura che non incidono sulla struttura dell’edificio, la maggioranza richiesta è quella prevista dall’art. 1136 c.c., ovvero la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Se, invece, l’intervento richiede opere particolarmente invasive, modifiche strutturali importanti o limitazioni significative dell’uso da parte di alcuni condòmini, possono essere necessarie maggioranze più elevate previste per le innovazioni.

Nella maggior parte dei casi, l’automazione di un cancello già esistente o comunque l’installazione di sistemi elettronici di apertura, necessita di una maggioranza ordinaria, trattandosi di una semplice modalità di migliore gestione delle parti comuni, difatti, non è la presenza di un impianto automatico in sé o la tecnologia dell’opera a qualificarla come innovazione, ma l’impatto concreto che l’opera produce sull’uso del bene comune e sull’assetto dell’edificio. Pertanto, solo quando l’intervento incide in modo importante sulla struttura dell’edificio o limita il godimento delle parti comuni, si entra nell’ambito delle innovazioni vere e proprie.

Per quanto concerne le spese per l’installazione, la manutenzione o la sostituzione di un cancello automatico, considerato una parte comune, queste vengono ripartite tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione prevista dal regolamento condominiale, così come stabilito dall’art. 1117 del codice civile.

Nel caso in cui, però, il cancello automatico dovesse servire solo alcuni dei condòmini, così come può accadere nel caso di accessi riservati ai garage o a determinate aree private, per la ripartizione delle spese si segue quanto previsto dall’art. 1123 c.c., pertanto i costi dovranno essere sostenuti esclusivamente da coloro che traggono utilità diretta dall’impianto.

L’installazione di un cancello automatico comporta, inoltre, determinati obblighi in materia di sicurezza, poiché trattandosi di un impianto meccanico automatizzato è necessario che sia garantita la conformità tecnica e la manutenzione periodica regolare.

Proprio per questo motivo, l’amministratore di condominio è tenuto a vigilare sul corretto funzionamento dell’impianto e a intervenire qualora vi fossero dei guasti onde evitare eventuali situazioni potenzialmente pericolose per condòmini e terzi. Difatti, in presenza di impianti guasti o difettosi, il condominio può essere chiamato a rispondere di eventuali danni causati dal cancello automatico.

In base a quanto detto, quindi, l’orientamento giurisprudenziale appare favorevole all’installazione di cancelli automatici se l’intervento è diretto a migliorare la sicurezza e la funzionalità degli accessi in condominio, senza incidere sui diritti individuali dei singoli condòmini. Proprio per questo generalmente automatizzare un cancello esistente o installare sistemi elettronici di apertura rappresenta un miglioramento di utilizzo della parte comune, quindi può essere deliberato con la maggioranza assembleare ordinaria, purché tale impianto serva tutti i condòmini.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI