La possibilità per il condominio di richiedere anticipi sulle spese future è legittima per garantire la continuità dei servizi condominiali, a patto che tali somme siano successivamente conguagliate in sede di rendiconto.

In ambito condominiale può accadere che l’amministratore di condominio, alla fine dell’anno di gestione, chieda ai proprietari il versamento di alcune somme in anticipo per coprire le spese dei mesi successivi. Questa situazione accade, soprattutto, quando il nuovo bilancio preventivo non è ancora stato approvato, oppure quando il condominio ha bisogno di mantenere una certa liquidità per continuare a pagare regolarmente i fornitori ed evitare un blocco dei servizi essenziali.

Spesso, di fronte a richieste di questo tipo, molti condòmini possono chiedersi se tale richiesta da parte dell’amministratore sia effettivamente legittima, pertanto è necessario approfondire la tematica e comprendere come si pone la giurisprudenza a riguardo.

Sostanzialmente, secondo la giurisprudenza, la richiesta di un acconto per le spese relative all’anno successivo è legittima, ma a determinate condizioni. L’assemblea può autorizzare la riscossione di acconti per l’anno successivo, purché tali somme siano collegate alla normale gestione condominiale e restino soggette a conguaglio una volta approvato il nuovo bilancio condominiale.

L’articolo 1135 del codice civile disciplina le spese condominiali e definisce in tal senso il ruolo dell’assemblea, difatti a tal proposito stabilisce che l’assemblea condominiale ha il compito di approvare il preventivo annuale delle spese occorrenti durante l’anno per la manutenzione e la gestione delle parti comuni dell’edificio, oltre alla relativa ripartizione tra tutti i condòmini.

Ciò significa che annualmente l’amministratore di condominio presenta una previsione delle uscite necessarie per la gestione e il funzionamento del condominio, perciò l’assemblea approvando tali spese, stabilisce anche le rate che dovrà pagare ogni condomino.

Il preventivo delle spese presentate, però, è una stima basata sulle spese che si possono prevedere, motivo per cui non rappresenta l’importo definitivo, il quale viene poi riportato nel rendiconto consuntivo, che serve a verificare le spese effettive e reali. La distinzione tra previsione e spesa effettiva, è il motivo per cui il sistema condominiale funziona attraverso acconti e poi successivi conguagli.

Secondo l’orientamento consolidato della Corte di Cassazione, questo funzionamento è legittimo, pertanto la richiesta di versamenti in acconto da parte dell’amministratore è legittima e non va in contrasto con il principio dell’annualità della gestione condominiale, a patto che tali acconti siano destinati alle spese di gestione ordinaria e che siano successivamente compensati con l’approvazione del bilancio definitivo. Ciò permette al condominio di garantire i servizi essenziali nell’attesa dell’approvazione del nuovo bilancio.

Per quanto concerne l’importo della somma da versare in acconto, di solito l’amministratore propone delle rate di importo simile a quelle già versate dai condomini nell’anno precedente oppure può utilizzare il preventivo in corso già approvato, in questo modo il condominio può mantenere una disponibilità economica stabile sino a quando non viene approvato formalmente il nuovo bilancio.

Come accennato precedentemente, il conguaglio è un elemento fondamentale di questo meccanismo, poiché gli acconti richiesti sono dei versamenti provvisori in attesa dell’approvazione del rendiconto consuntivo che illustra le somme definitive da versare. Se le spese effettive sono superiori agli importi versati, i condòmini saranno tenuti al pagamento della differenza, se invece il condominio ha speso meno rispetto a quanto previsto ciascun condomino avrà diritto a un credito o a una compensazione sulle rate future.

La richiesta di versamenti in acconto rientra nella gestione ordinaria ed è uno strumento finalizzato a garantire il funzionamento corretto del condominio e la regolarità dei servizi comuni e a tal proposito, la Corte di Cassazione ha chiarito anche che per l’approvazione degli acconti non è necessaria l’unanimità, ma la delibera può essere approvata con le normali maggioranze assembleari.

In conclusione, il condominio può chiedere in modo legittimo il versamento di somme in acconto anche per il periodo successivo, soprattutto se ciò è stato deliberato dall’assemblea, anche se ricordiamo che comunque l’amministratore può effettuare tale richiesta per garantire la continuità dei servizi condominiali. In ogni caso, queste somme devono essere successivamente soggette a conguaglio in sede di rendiconto consuntivo.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI