Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda i vizi di costruzione e gli adempimenti dell’Amministratore di Condominio.
L’ASSOCIATO CHIEDE
“Gentile Associazione,
un condominio a cui sono subentrato come amministratore presenta una facciata non ultimata dal costruttore con riferimento ad opere di impermeabilizzazioni e rivestimenti.Il costruttore aveva promesso ai condomini una futura costruzione contigua che si attaccherebbe alla struttura già costruita.
Sono passati sei mesi e non sono stati realizzate le opere richieste .Sono individuabili delle responsabilità a carico del costruttore?”
L’ESPERTO RISPONDE
Preg.mo Associato,
la fattispecie da lei richiamata trova applicazione in materia di rovina e difetti di cose immobili disciplinata dall’art. 1669 c.c., ovvero
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta . Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
Sul caso di specie, possiamo affermare che, la mancata impermeabilizzazione ed i rivestimenti relativamente all’edificio richiamato, possono trattarsi di elementi secondari ed accessori in quanto sono tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo (Cass. Se.Un.27/2/2017 N° 7756).
Il termine di un anno per la denuncia dei gravi difetti della costruzione decorre dal giorno in cui il committente conserva un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (Cass. 16/01/2020 N°777).
L’azione di responsabilità ai sensi dell’art. 1669 c.c. spetta all’amministratore se nominato dall’assemblea in quanto atto conservativo dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Pertanto sussiste la legittimazione del mandatario del condominio ai sensi dell’art. 1130 n.4 e 1131, primo comma, cod. civ (Cass. N°3304/2000).
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia
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L’articolo Vizi di costruzione e profili condominiali: adempimenti dell’amministratore proviene da ANAPI – Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili.
