Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la partecipazione alle assemblee e l’esercizio del diritto di voto nel caso di un immobile pignorato all’interno di un condominio.

“Gentile Associazione,

avrei necessità di richiedere un parere in merito alla seguente situazione. Nel caso in cui un immobile facente parte di un condominio, venga sottoposto a pignoramento con nomina di un custode, chi dovrà partecipare alle assemblee di approvazione delle tabelle millesimali e dei lavori straordinari?

E in tal caso, chi esercita il diritto di voto, il custode o il debitore esecutato?”

Preg.ma associata,

il Decreto legislativo N.149/2022, rubricato “Attuazione della legge 26 novembre 2021, n. 206, recante delega al Governo per l’efficienza del processo civile e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie e misure urgenti di razionalizzazione dei procedimenti in materia di diritti delle persone e delle famiglie nonché in materia di esecuzione forzata” e successivi aggiornamenti pubblicati a decorrere dal 28 febbraio 2023, ha inquadrato e revisionato i criteri in materia di diritto civile e procedura civile attinenti la materia dei diritti di famiglia e persone nonché dei procedimenti in materia di esecuzione immobiliare.

Con riferimento al caso di specie, la sintesi normativa relativamente ai profili soggettivi individuati, ovvero custode e debitore esecutato, nel combinato disposto ex. art. 559 c.p.c. rubricato “Custodia dei Beni Pignorati” ed ex. art. 560 c.p.c. rubricato “Modo di Custodia”, trovano l’ambito di applicazione nel primo caso in relazione alla custodia giudiziale e nel secondo caso con riferimento al debitore esecutato, quest’ultimo e i familiari, che con lui convivono, non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino alla pronuncia del decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal nono comma (art. 560 c.p.c. comma 3).

A sostegno del dettato normativo richiamato, la giurisprudenza di merito del Tribunale di Lanciano N°211/2022 ha confermato che:

Secondo la Cass. Sez. VI 21/03/2013 n° 724, il debitore esecutato, malgrado l’incardinamento dell’esecuzione immobiliare in suo danno rimane proprietario esclusivo dell’immobile fino all’emissione del decreto di trasferimento; ne discende che sul suo medesimo continuano a gravare oneri reali e personali anche di natura fiscale e condominiale e che il custode non può ritenersi possessore dell’immobile, ma solo detentore qualificato (Cass N° 12877/2016). Il custode, nell’esercizio dei suoi poteri di vigilanza, può chiedere all’amministratore di condominio l’invio copia della convocazione di assemblea con i relativi allegati, ma ciò non corrisponde la traslazione in suo favore delle prerogative del condomino inerenti le delibere e la relativa facoltà d’impugnazione.

Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia