Aggiornata la guida dell’Agenzia delle Entrate relativa agli affitti brevi a seguito delle novità introdotte con la Legge di Bilancio 2024. Importanti cambiamenti fiscali sulla cedolare secca e nuove regole per gli intermediari.

Con l’approvazione della Legge di Bilancio 2024 sono state introdotte importanti novità anche nell’ambito delle locazioni a breve termine. In Italia sono molti i proprietari che gestiscono immobili affittati a breve termine e date le novità apportate dalla Legge di Bilancio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti già con la Circolare n. 10/E del 10 maggio, ma è tornata sulla questione pubblicando una versione aggiornata della guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari” in cui vengono approfonditi e chiariti i vari aspetti inerenti alla materia.

Innanzitutto è bene ricordare che rientrano nell’ambito delle locazioni brevi tutte le locazioni di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Tale durata viene determinata non solo attraverso la somma dei giorni consecutivi di godimento del bene da parte del conduttore, ma anche attraverso il computo di tutti i singoli rapporti di locazione, pur temporalmente distanziati, intercorsi tra le medesime parti lungo l’anno solare considerato.

È possibile affittare a breve termine gli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la categoria A10) e le relative pertinenze, come ad esempio box, cantine, garage etc.

Per quanto concerne la parte contrattuale, è importante evidenziare che per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione e il contratto potrà essere stipulato direttamente oppure tramite intermediari immobiliari o intermediari che gestiscono specifici portali dedicati al turismo. A tal proposito, con riferimento ai contratti di locazione tramite intermediari, vi è un obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti conclusi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui fanno riferimento i dati delle locazioni concluse.

Tra le novità introdotte con la Legge di Bilancio 2024, la prima riguarda la cedolare secca. Difatti, dal 1° gennaio 2024, la cedolare secca sugli affitti brevi vede un’aliquota pari al 26%, a partire dal secondo immobile. Questa aliquota è ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare.

A tal proposito, l’Agenzia spiega che: “Con l’entrata in vigore della legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023), dal 1° gennaio 2024, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applica l’aliquota del 26%. Questa aliquota è ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente. L’individuazione di tale unità immobiliare deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato. “

Un’altra novità riguarda l’ambito inerente agli intermediari immobiliari. Sostanzialmente, al fine di evitare ulteriori adempimenti a carico degli intermediari che gestiscono la locazione, incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti di locazione breve, la Legge di Bilancio 2024 ha previsto che la ritenuta da applicare sia mantenuta al 21% e operata sempre a titolo di acconto, indipendentemente dal regime fiscale del proprietario.

Il contribuente, quindi, è tenuto a dover determinare l’imposta effettivamente dovuta e a versare l’eventuale saldo entro i termini ordinari di pagamento delle imposte sui redditi. Nello specifico, per quanto concerne gli intermediari non residenti in Italia, le regole da seguire sono:

i soggetti non residenti (residenti Ue ed extra Ue), che hanno una stabile organizzazione in Italia, devono adempiere agli stessi obblighi di quelli residenti, attraverso tale stabile organizzazione;
i soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea, riconosciuti privi di una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale in Italia;
i soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione, assolvono agli adempimenti previsti tramite detta stabile organizzazione; in mancanza del riconoscimento di una stabile organizzazione nell’Unione europea, tali soggetti, in qualità di responsabili d’imposta, assolvono agli adempimenti nominando un rappresentante fiscale (individuandolo tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del Dpr n. 600/1973).

Per i soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, riconosciuti privi di una stabile organizzazione nell’Unione europea, qualora non ottemperino alla nomina del rappresentante fiscale, opera la disposizione che prevede una responsabilità solidale dei soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono al loro stesso gruppo (disposizione contenuta nel terzo periodo del comma 5-bis dell’articolo 4 del decreto legge n. 50/2017).

Infine, dal 3 giugno 2024 è possibile richiedere, in via sperimentale e attraverso il portale BDSR (Banca Dati Strutture Recettive) il CIN per la pubblicazione di annunci di strutture recettive destinate a locazioni brevi o turistiche. Si tratta di un codice alfanumerico che identifica in modo univoco ogni immobile e ogni struttura recettiva destinato a locazione breve, così da garantire trasparenza e regolamentazione del settore. A questa fase sperimentale hanno preso parte le regioni Abruzzo, Calabria, Liguria, Lombardia, Marche, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia e Veneto.

Dato che le disposizioni inerenti alla piattaforma BDSR e l’obbligo di adeguarsi al CIN saranno applicabili a partire dal 60° giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta ufficiale dell’avviso di entrata in funzione della BDSR a livello nazionale, prevista entro il 1° settembre 2024, in questa prima fase sperimentale non si incorrerà in sanzioni.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI