Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la nomina di un amministratore in un condominio privo di tabelle millesimali.
L’ASSOCIATO CHIEDE
Gentile Associazione,
vorrei chiedere un chiarimento in merito alla seguente situazione. In un condominio composto da 6 unità immobiliari, al momento privo di amministratore e di tabella millesimale, i condòmini hanno convocato un’assemblea relativa alla mia nomina in qualità di amministratore. Hanno partecipato all’assemblea 4 condòmini su 6, di cui 3 hanno votato a favore mentre uno ha espresso parere contrario.
Vorrei, quindi, chiedere se tale delibera possa essere considerata valida in termini di quorum deliberativo, oppure se potrebbe essere impugnata.
L’ESPERTO RISPONDE
Preg.ma associata,
l’art. 1118 del codice civile stabilisce che:
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
È opportuno sottolineare che non sussiste un obbligo da parte del legislatore a carico del condominio di redigere, attraverso la nomina di un tecnico, la redazione delle tabelle millesimali, premesso che, l’art.68 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile dispone che:
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’art. 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 (in materia di ripartizione delle spese) e 1136 del codice, (per la partecipazione dell’assemblea) il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Dal dettato normativo richiamato, sussiste l’obbligo delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio quando è obbligatorio il medesimo regolamento, ovvero quando i condomini sono più di dieci. (Art. 1138 c.c., 1 comma)
Pertanto, nel caso di specie, non sussiste né l’obbligo del regolamento di condominio, né tantomeno l’obbligo delle tabelle, premesso che, l’art. 68 delle disp. att. c.c. è norma derogabile, per cui si ritiene che, la costituzione e validità della delibera di nomina dell’amministratore di condominio non siano vincolate alla formazione delle tabelle millesimali, in quanto è opportuno premettere che il valore dell’intero edificio esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali.
A parere dello scrivente, i criteri di analisi richiamati, se pur applicativi sul piano giuridico, non possono non considerare che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari devono essere espressi nelle tabelle millesimali al fine di agevolare lo svolgimento della assemblea, come anche la gestione e la ripartizione delle spese.
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia
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L’articolo Nomina dell’amministratore ed obbligatorietà delle tabelle millesimali proviene da ANAPI – Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili.
