La Sentenza n. 3247/2024 del Tribunale di Torino riguarda la sostituzione di un citofono tradizionale con un videocitofono in un condominio e chiarisce i motivi per cui tale opera rientra nell’ambito della manutenzione straordinaria.

La decisione di sostituire un vecchio citofono con un nuovo videocitofono in condominio genera spesso delle discussioni tra condòmini, principalmente per quanto concerne la tipologia di intervento e le maggioranze richieste per la delibera assembleare.

A tal proposito il Tribunale di Torino ha chiarito questi aspetti attraverso la Sentenza n. 3247 del 3 giugno 2024, evidenziando la sostanziale differenza tra gli interventi di manutenzione straordinaria e quelli di innovazione.

Nel caso di specie, alcuni condòmini hanno proposto l’impugnazione della delibera assembleare relativa all’esame dei preventivi per la sostituzione dei citofoni chiedendo la nullità o l’annullamento, in quanto, secondo tali condòmini si era in presenza di innovazioni e la maggioranza richiesta dalla normativa non era stata raggiunta. Di contro il condominio ha chiesto il rigetto delle domande affermando che le opere previste non rientravano nell’ambito delle innovazioni ma in quello della manutenzione straordinaria per il quale la maggioranza richiesta (ovvero quella prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c.), era stata raggiunta.

Come sappiamo, la distinzione tra manutenzione straordinaria e innovazione influisce direttamente sul quorum necessario per l’approvazione dei lavori. La relativa normativa stabilisce che un intervento di manutenzione straordinaria prevede la maggioranza dei voti degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, così come stabilito dall’art. 1136, secondo comma, del codice civile.

Per quanto riguarda le innovazioni, invece, è richiesta una maggioranza più elevata, ovvero la maggioranza dei voti dei presenti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio, così come stabilito dall’art. 1136, quinto comma, del codice civile.

Tornando al caso esaminato, il Tribunale di Torino ha stabilito che l’intervento di sostituzione di un impianto citofonico con un impianto elettronico esterno costituito da un videocitofono digitale di nuova generazione non costituisce un’innovazione, bensì rientra tra le opere di manutenzione straordinaria.

Il Tribunale di Torino, difatti, ha precisato che:

Come affermato dalla Corte d’Appello di Genova nella pronuncia n. 755 del 30.7.2020, la previsione del videocitofono non comporta un’innovazione, poiché si tratta evidentemente di un adeguamento tecnologico di un impianto realizzato in epoca diversa e con minori caratteristiche tecniche. Il concetto di innovazione impone una trasformazione, un’introduzione di un qualcosa di completamente estraneo a quello che ha caratterizzato il bene o l’impianto comune e poco si addice a scelte che invece attengono all’evoluzione dei meccanismi per effetto del progredire della tecnologia.

Inoltre, il Tribunale di Torino ha chiarito anche che:

Neppure la circostanza che l’impianto divenga esterno e non per singole scale appare sufficiente, a integrare una innovazione poiché si tratta semplicemente della diversa localizzazione della pulsantiera al di fuori dell’edificio.

Sostanzialmente, il nuovo impianto di videocitofono non si può considerare innovazione, bensì un’opera di manutenzione straordinaria, proprio perché il nuovo impianto mantiene le stesse funzioni di quello precedente, migliorando però le prestazioni tecniche ma senza modificare la destinazione d’uso.

In conclusione se un condominio decide di installare un videocitofono sostituendolo ad un citofono tradizionale, per la delibera assembleare sarà sufficiente ottenere il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI