Spesso ci si chiede se l’amministratore di condominio sia obbligato a prendere parte alle assemblee condominiali e cosa accade in caso di sua assenza. Analizziamo la questione.

Quando si parla di assemblea condominiale si dà spesso per scontata la presenza dell’amministratore di condominio, ma a tal proposito è importante chiarire che da un punto di vista normativo non esiste alcuna norma vigente che faccia riferimento all’obbligo dell’amministratore di condominio di presenziare all’assemblea condominiale.

L’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile stabilisce che l’assemblea va convocata con scadenza annuale dall’amministratore ma riguardo l’obbligo della sua partecipazione, all’interno della norma, non vi è alcun accenno. A tal proposito, non vi è alcun riferimento in tal senso neanche nell’art. 1136 c.c. che regola la costituzione dell’assemblea e la validazione delle deliberazioni.

È dunque chiaro che da un punto di vista normativo la presenza dell’amministratore di condominio alle assemblee non è obbligatoria ma, ovviamente, è sempre opportuna, poiché l’amministratore è di fatto la persona che conosce meglio le dinamiche e le problematiche del condominio, inoltre solo l’amministratore è in possesso delle ricevute delle convocazioni, pertanto è in grado di certificare la regolarità della costituzione assembleare. Inoltre, l’amministratore è solitamente in possesso del registro dei verbali d’assemblea e conosce esattamente i millesimi di proprietà di ogni condomino, ciò significa che può rilevare il rispetto del quorum.

Riguardo le altre due figure generalmente presenti alle assemblee di condominio, ovvero il presidente dell’assemblea che ha la funzione di dirigere l’assemblea e il segretario, che è un coadiuvante dell’assemblea incaricato di redigere il verbale, da un punto di vista normativo non esiste alcun obbligo che detti la necessità di tali figure, anche se ovviamente è sempre consigliabile consultare il regolamento di condominio il quale potrebbe imporre la presenza di un presidente e di un segretario.

Tornando alla partecipazione in assemblea dell’amministratore, è pur vero che nonostante non esista un obbligo normativo, la sua presenza può ugualmente costituire una necessità per una consapevole deliberazione, in quanto egli è depositario di tutti i documenti giustificativi ed è l’unico che può dimostrare le spese sostenute per la manutenzione delle parti comuni e i vari servizi presenti in condominio. Inoltre, l’amministratore è una figura super partes, pertanto è la persona più indicata per risolvere eventuali controversie tra condòmini.

Nonostante il nostro codice civile non obblighi l’amministratore a prendere parte alle assemblee condominiali, è bene evidenziare che ad esempio la Corte di Cassazione sezione 2° civile, con la sentenza del 12 marzo 2003 n. 3596 si è espressa in tal senso stabilendo che sebbene tra i compiti dell’amministratore elencati dal codice civile non sia espressamente menzionata la sua partecipazione alle assemblee, in ragione dei rapporti di diritto tra l’amministratore e l’assemblea, la sua presenza deve ritenersi compresa tra i compiti istituzionali di amministrazione.

Ad ogni modo, se l’amministratore per qualsiasi motivo non si presenta il giorno dell’assemblea, si può agire in vari modi.

In primis si può optare per il rinvio dell’assemblea in altra data da comunicare ai condòmini in un momento successivo, oppure si può optare per svolgere comunque l’assemblea purché ci sia un sostituto incaricato dall’amministratore, salvo espresso divieto nel regolamento condominiale, altrimenti una terza opzione è quella che i condòmini decidano ugualmente di tenere l’assemblea senza la presenza né dell’amministratore né del sostituto.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI