Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda la delibera di lavori straordinari in condominio e la questione inerente al sostenimento delle relative spese in caso di compravendita.
L’ASSOCIATA CHIEDE
“Gentile Associazione,
vorrei chiedere un chiarimento in merito alla tematica relativa alla delibera di approvazione dei lavori e all’attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali in caso di compravendita.
Il promittente venditore non ha quote insolute, ma il Condominio nelle scorse assemblee ha discusso, ma non deliberato, lavori straordinari. Qualora si dovesse procedere all’approvazione dei citati lavori, quali sono le maggioranze richieste? Quali sono i lavori da approvare? Chi deve sostenere le spese?”
L’ESPERTO RISPONDE
Preg.ma associata,
con riferimento al primo quesito, occorre precisare che è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 4, c.c., per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale. (Cass. n. 4430 del 2017; n. 10865 del 2016)
Tuttavia, con riferimento al secondo quesito:
La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve, quindi, in ogni caso determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l’insorgenza del debito di contribuzione l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria.
Cass. n. 16953 del 2022; n. 517 del 1982; n. 10235 del 2013; n. 4430 del 2017; n. 27235 del 2017; n. 20136 del 2017; n. 5889 del 2001
Con riferimento al terzo quesito:
Secondo ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, deve farsi riferimento non al momento in cui sia insorta o sia comunque stata valutata la necessità di procedere alla manutenzione, ma alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all’atto traslativo, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. del codice civile (Cass. n. 14531 del 2022; n. 11199 del 2021; n. 21860 del 2020; n. 18793 del 2020; n. 25839 del 2019; n. 7395 del 2017; n. 24654 del 2010). Tale momento rileva, dunque, per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio (che agisca in solido verso entrambi ai sensi dell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c.) i patti eventualmente intercorsi tra costoro.”
Cass. N. 8255/2025
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia
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L’articolo Lavori straordinari sul condominio: profili deliberativi e addebito di spesa in caso di vendita dell’immobile proviene da ANAPI – Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili.
