Come ogni settimana diamo spazio alle domande dei nostri Associati ANAPI e questa settimana il quesito riguarda i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione tra conduttore e locatore.
L’ASSOCIATA CHIEDE
“Gentile Associazione,
vorrei un chiarimento riguardo la ripartizione di alcune spese. In un condominio sono presenti dei locali al piano terra attualmente locati. Ho attribuito al conduttore le spese di gestione del conto corrente, i costi relativi all’amministratore e l’assicurazione.
Inoltre, sono stati effettuati lavori di spurgo e di riparazione di una perdita d’acqua in un appartamento. Queste ultime spese vanno attribuite al locatore o al conduttore?”
L’ESPERTO RISPONDE
Preg.ma associata,
con riferimento alle parti comuni, l’ambito di applicazione normativa della fattispecie oggetto del quesito richiede la disamina dell’art. 9, legge n. 392/1978 (c.d. Legge equo canone).
Il comma 1 dispone che:
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
La disciplina richiama le spese oggetto di manutenzione ordinaria a carico del conduttore nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c., ovvero la fornitura degli altri servizi comuni finalizzati alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Pertanto le spese relative allo spurgo sono a carico del conduttore, trattandosi di una manutenzione ordinaria in relazione al caso concreto esaminato sul piano normativo.
Con riferimento alla perdita d’acqua nell’appartamento, non è stato specificato se si tratta di un’interruzione del servizio idrico, ovvero di un danno da acqua condotta condominiale oppure di un danno derivato da problemi legati all’impianto idrico esclusivo dell’appartamento.
Qualora si trattasse di un danno esclusivo attinente all’unità immobiliare, l’art. 1576 del codice civile rubricato “Mantenimento della cosa in buono stato locativo”, dispone, con riferimento ai rapporti tra condutture e locatore, che:
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Centro Studi ANAPI
Dott. Roberto Bonasia
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L’articolo Spese di manutenzione tra locatore e conduttore proviene da ANAPI – Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili.
