L’apertura di una finestra sulla facciata di un condominio, fatta da un proprietario che desidera dare più luce ed aria al proprio appartamento, prevede alcune importanti regole da rispettare. Approfondiamo di seguito la tematica.

In un condominio può accadere che uno dei condòmini, proprietario di un appartamento più buio, voglia aprire una nuova finestra su una delle facciate condominiali per creare così un ulteriore affaccio, ma questa tipologia di intervento è piuttosto delicata poiché potrebbe alterare non solo l’estetica dell’edificio ma potrebbe anche arrecare pregiudizi alla stabilità dello stesso.

Tale questione è stata affrontata più volte dalla Corte di Cassazione, pertanto è bene chiarire quali sono le regole e i limiti per aprire nuove finestre sulla facciata comune del condominio. A tal proposito, è importante evidenziare che ai sensi dell’art. 1117 c.c. i muri perimetrali di un edificio rientrano tra le parti comuni del condominio, perciò appartengono a tutti i condòmini.

In merito all’utilizzo delle parti comuni del condominio, l’art. 1102 c.c. stabilisce che:

Ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Ciò significa che le aperture su una facciata realizzate a servizio di un bene di proprietà esclusiva sono lecite nella misura in cui rispettano il citato art. 1102 c.c., perciò un condòmino può apportare delle modifiche al muro perimetrale comune, purché tali modifiche non pregiudichino la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio e non ledano i diritti degli altri condòmini.

Ciascun condòmino, quindi, può aprire una finestra sul muro condominiale per dare più luce ed aria al proprio appartamento e trattandosi di un diritto soggettivo, non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, ma è necessario comunicare all’amministratore di condominio l’avvio dei lavori il quale a sua volta dovrà informare l’assemblea alla prima riunione utile.

Inoltre, è sempre consigliabile consegnare all’amministratore di condominio anche il progetto dell’opera redatto da un tecnico abilitato, in modo che possa verificare che l’intervento rispetti i limiti posti dal citato art. 1102 del codice civile.

A proposito dei limiti da rispettare, il condòmino che vuole aprire una finestra sulla facciata o sui muri dell’edificio deve rispettare il decoro architettonico, ciò vuol dire che non deve alterare le linee dell’edificio. In tal senso può essere utile valutare su quale facciata effettuare l’intervento, poiché se si tratta della facciata principale vi è il rischio che l’apertura di una finestra possa rompere la simmetria creata delle altre finestre. Sarebbe preferibile, scegliere una facciata meno visibile, come ad esempio un muro laterale o uno che affaccia sulla corte interna del condominio.

Un altro limite importante riguarda la stabilità e la sicurezza dell’edificio, proprio per questo il progetto presentato dal tecnico abilitato deve dimostrare che l’apertura della finestra non rappresenti un pericolo per la stabilità e la sicurezza dell’edificio.

Un punto importante riguarda, inoltre, il regolamento condominiale il quale può stabilire degli specifici divieti o limitazioni all’apertura di una nuova finestra sui muri perimetrali dell’edificio. Proprio per questo motivo, prima di avviare i lavori è necessario consultare attentamente il regolamento condominiale.

Chiaramente per lavori di questo genere è necessario sapere anche che secondo il Testo Unico sull’edilizia le aperture di finestre, porta finestre o lucernari sono realizzabili attraverso la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), difatti non è più richiesto il permesso di costruire a meno che non si tratti di interventi che modificano la sagoma dell’edificio. Nel caso in cui, invece, vi siano vincoli culturali o paesaggistici, è necessario ottenere il permesso da parte degli organi preposti.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI